基于房价收入比的辽宁省房价增长合理性研究

基于房价收入比的辽宁省房价增长合理性研究〔摘要〕本文首先确定了不同条件下房价收入比的合理上限,然后根据辽宁省及各主要城市2004―2009年房价变动的实际情况,分别计算了基于存量房市场、新增住房市场和不同收入阶层的房价收入比,形成立体化的度量房价增长是否合理的体系。研究结果表明,辽宁省总体上房价增长稳定,与居民收入基本保持相同的步伐,房价收入比在这6年时间里比较稳定,但部分城市房价偏高,尤其是大连,已超出了居民的可承受范围,房地产市场存在一定泡沫,需要引起相关地方政府的注意。〔关键词〕房价;房价收入比;月供收入比:F293.3文献标识码:A:1008-4096(2011)05-0034-06一、引言近年来,在全国房价普遍大幅上涨的背景下,作为东北老工业基地的辽宁省,其房地产市场温和的均衡也被打破。特别是2009年的后半年至2010年第一季度,沈阳和大连等中心城市的房地产交易价格大幅攀升,2010年1―6月辽宁省商品房同比增速31.5%,商品房销售额同比增速48.7%,商品房销售价格的增速远远超过了商品房销售面积的增速。数据于中国经济信息网统计数据库。收稿日期:2011-07-10基金项目:全国优秀博士学位论文专项资金资助项目“我国房地产波动特征及其对宏观经济稳定的动态影响”(201005);辽宁省教育厅一般项目“辽宁省房地价格变动趋势及合理性研究”(2009A220):肖利芬(1985-),女,河北石家庄人,硕士研究生,主要从事数量经济和房地产经济学研究。E-mail:xiaolifenwo@126事实上,我国房价问题已不再是一个局部问题,它不仅关系到经济的健康发展,更关系到民生。2010年“两会”以来,温总理曾多次公开表示“要将房价控制在合理的水平”,一方面表明政府对调控房地产市场健康发展、挤出房地产市场泡沫的决心和信心;另一方面也将一个现实的问题摆在了学者的面前:一个国家(或地区、或城市)房价合理水平究竟如何衡量?众所周知,房价高低只是一个相对的概念,需要用不同的指标从多角度进行全面衡量。本文立足于度量房地产市场泡沫程度,即房价合理性的指标的选取,并运用相对合理的指标对辽宁省主要城市房价及居民购房能力进行测度。从理论上讲,房价合理性可以从租售比、开发商投资利润率和居民购房承受能力[1]三个方面进行评价。从投资的角度看,房租作为投资在房产上的资本的利息和折旧,应该与房价之间存在一定的比例关系,在我国房地产市场改革早期,就有学者指出合理的租售比是住房制度改革的关键[2];从供给的角度看,房价的合理性应该与房地产商获得利润的高低有关;从需求的角度看,房价的合理性与居民住宅的负担能力有关,若住宅对于大多数购房者而言是可承受的,则房价就是合理的[3]。但是,鉴于我国房地产市场的现实状况和我国相关指标实际统计数据,部分学者认为反映居民购房承受能力的房价收入比是度量我国住房市场是否存在泡沫、我国房价增长是否合理的指标之一,并对其进行不断的改进和完善[4]-[7]。---本文来源于网络,仅供参考,勿照抄,如有侵权请联系删除---当然,也有学者指出房价收入比存在不能反映市场供需状况的变化、没有考虑不同收入家庭支出结构的差异等局限性[3]-[8]。为了突破通常的4―6倍作为房价收入比临界值的局限,本文首先确定了不同条件下房价收入比的合理上限。进一步,为了克服房价收入比不能反映市场供求变化的局限,本文又分别根据家庭平均住房面积(市场存量)和新开工住房的平均面积(新增住宅)构造了反映辽宁省主要城市居民可承受能力的房价收入比指标。同时,为了弥补房价收入比无法反映不同收入阶层承受能力的缺陷,本文还构造了辽宁省不同收入阶层的房价收入比,进而形成一个立体化的衡量体系。另外,本文还计算了辽宁省主要地区的房贷月供收入比,以对本文的结论做进一步的补充。二、辽宁省房价收入比合理上限的确定对世界各国房价收入比的实际调研中,主流研究方法的一个重要区别表现在对数据的中位数和平均数的取舍上。另外,在房价是使用新房房价还是综合房价、住房基准面积如何选取以及家庭收入如何确定等方面,不同的研究往往使用不同的标准。不过,综合世界各...

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