南京市商品房价格研究及其剖析住宅价格构成清单及实证分析南京市商品房作价办法（商品房价格的构成）商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成）一、成本构成（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：1、国有土地使用权出让金2、征（拨、使）用土地管理费3、临时用地管理费4、土地登记费5、建设用地批准书工本费6、土地用途变更费7、耕地开垦费8、土地复垦费9、农业重点开发建设资金10、新菜地开发建设资金11、征地拆迁安置补偿费12、房屋及附着物补偿费用13、城市房屋拆迁管理费14、城市房屋拆迁补偿安置费用15、城市公企单位搬迁补偿费用16、其他费用---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本计算公式：单体造价(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积（二）前期工程费1、新建房屋白蚁防治费2、利用城建档案资料服务费3、城市道路占用费4、城市道路挖掘补偿费5、城市规划设计收费6、工程勘察测绘费用7、工程设计费用8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）9、其他计算公式：单体造价(元/m2)=前期工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=前期工程费用总额÷商品房面积（三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）1、桩机工程费用2、土建工程费用3、水电安装工程费用4、室外附属工程费用5、其他---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---计算公式：单体造价(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积（四）附属公共配套设施费列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。计算公式：单体造价(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷商品房面积（五）公共基础设施费开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。计算公式：单体造价(元/m2)=公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=公共基础设施费用总额÷商品房面积上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。（六）管理费用开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。计算公式：商品房单位面积的管理费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×（2—3%﹪）---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---（七）销售费用开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。计算公式：商品房单位面积的销售费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×2%（八）财务费用开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过（一）至（五）项之和的30%。计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。计算公式：商品房单位面积的财务费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×30%×利率×时间（九）代收费用1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）2、建制镇市政公用基础设施配套费3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）6、消防设施建设费7、煤气建设费8...