经济纵横对当前我国住房市场结构性问题的思考———基于北京市住房市场的实证分析黄石松1,郭建民2,陈红梅(11西北工业大学经济研究中心,陕西西安710072;21北京师范大学经济与工商管理学院,北京100875;31首都经济贸易大学,北京100071)[摘要]研究住宅市场供求关系的失衡以及特征、成因和根源,是解决住宅市场结构性问题的关键。解决住房市场绐构性问题,要调整好三个比例关系:保障类住房建设和商品房建设之间的比例关系;经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系;经济适用房建设和消费中“租”与“借”的比例关系。[关键词]住房市场;比例结构;支付能力[]F293.31[文献标识码]A[]1004-9339(2007)05-0027-07一、问题的提出20世纪90年代末期,为拉动内需,国家实施了一系列鼓励房地产发展的政策,包括建设经济适用房、推进住宅产业现代化、大力发展房地产金融、取消福利分房、鼓励居民个人购房等等。房地产业得到了长足的发展,并逐步发展成为国民经济的先导性、基础性和支柱性产业。然而,在房地产业快速发展的过程中,其关联度高、带动性强的特点也发挥得淋漓尽致。1998年以后,房地产投资额以每年超出20%的速度增长,其速度远远高于GDP的增长,到2003年底,部分地区出现了投资过热、地价和房价持续快速上涨、房屋空置加剧等现象。房地产越来越成为全社会普遍关注的问题。于是,从2003年开始,以抑制固定资产投资为重点,国家实行了一系列的宏观调控政策。然而,在持续3年宏观调控的同时,城市土地价格持续攀升,房价持续快速上涨,房地产行业一些深层次的结构性问题仍然突出。[1]1998年国务院提出建设多渠道住宅供应体系,大力发展经济适用房后,各地对经济适用房的本质属性认识并不统一,初期的经济适用房和商品房从户型、品质、购买对象等各方面也没有多大差异,但价格较低,出现了经济适用房被高收入人群购买、户型过大等现象。于是一些地区又走向另一个极端,认为经济适用房和商品房既然差别不大,不如取消,或者不如“补砖头改补人头”,因而大量压缩经济适用房的建设规模。大多城市则对经济适用房的购买实行一定条件的限制,但在实际操作中问题也较多,经济适用房严重供不应求,难买、排队、炒号等现象普遍,引发了社会普遍的争议。近年来,随着房价的快速上涨,中低收入家庭购房问题越来越突出,在构建和谐社会的宏观背景下,住房保障制度的完善又成为社会经济的焦点和热点问题。[收稿日期]2007-05-31[作者简介]黄石松(1972-),男,湖北大冶人,西北工业大学经济研究中心博士研究生;郭建民(1978-),男,内蒙古临河人,北京师范大学经济与工商管理学院博士研究生;陈红梅(1972-),女,江西宜春人,首都经济贸易大学讲师,北京27---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---二、北京市住宅供给状况及结构分析(一)总体建设情况与结构。表1说明了1999～2006年北京市商品房建设和经济适用房建设的基本情况。从竣工面积看,经济适用房占总增量住房的比例从1999年的14%下降至2006年的6%。这一现象反映了北京市经济适用房与商品房建设供应结构的比例失调,并造成了住房市场供需矛盾。表11999～2006年北京市经济适用房和商品房竣工面积对比情况“十一五”期间,北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米,约90万套,经济适用房建设规模约1500万平方米,约21万套,廉租房建设规模约47～60万平方米,约1万套。按套数计,社会保障住房占全部新增住房建设约19.6%,其中经济适用房占18.8%,廉租房占0.9%;按面积计算,社会保障住房占全部新增住房建设约14.5%,其中经济适用房占13.9%,廉租房占0.6%。然而,根据北京市房地产交易中心的资料显示,截至2006年10月已提交申请表并经过审批取得购买资格排队等候的超过12万户,已经基本将“十一五”期间的指标用去一大半,供需矛盾十分突出。(二)住宅市场总体价格及变化情况。资料:根据2000～2006年《北京统计年鉴》统计整理,2006年数据于北京市统计局季度数据。2中的数据可以看出,1998～2006年,北京市居民可支配收入保持持续增长,平均增长达到13.9%,居民住房购买力在不断提高;而同期房价上涨幅度却远小于居民收入增长,平均增长仅为2.5%。然而,在2003年3季度以后,房价突然出现了加速上涨的...