城市购物中心不同商铺种类的租户组合优化实证研究摘要：优化租户组合是提升购物中心租金收入的有效途径.以长三角和珠三角5个城市6家购物中心的457家商铺作为研究对象，对商铺种类的租户组合进行了实证分析.结合中国实际，将商铺种类划分为主力店、次主力店和非主力店.实证结果表明，这三大商铺种类是异质性的，主力店和次主力店租金水平显著低于非主力店.借助于租赁的规模经济，规模越大的商铺获得的租金折扣越多.商铺位置对商铺租金的影响总体较为显著，但在不同商铺种类之间差异较大.因而，有必要对这三大种类的租户进行有效组合，以实现购物中心整体的最优化运作.关键词：购物中心；租金水平；商铺种类；租户组合：F?@293.3文献标志码：A：1008-9497(2011)01-101-08NIEChong,激ASheng-hua(1.CenterforRealEstateStudy,Zhe激angUniversity,Hangzhou310027,China;2.ChinaMinshengBankingLt.Co.,Hangzhou310013,China)Empiricalresearchonoptimizationoftenantmixinshoppingcenters??storecategories.JournalofZhe激angUniversity(ScienceEdition),2011,38(1):101-108Abstract:Optimizationoftenantmixcanincreasetherentalincomeofshoppingcenter.Anempiricalmodeloftenantmixinshoppingcenters??storecategoriesisconstructed,andproposesthehypothesesbyusing457samplesfrom6shoppingcenters.BasedonthebusinessenvironmentofChinesecities,thestorecategoriesisdividedintoanchorstore,subanchorstoreandnonanchorstore.Theresultofempiricalresearchshowsthatthesekindsofstorecategoriesareheterogeneous.Therentalrateofbothanchorstoreandsubanchorstorearelowerthannonanchorstore.Becauseofleasingeconomicsofscale,anegativecorrelationisfoundbetweentheretailrentandthestoresize.Storesiteisoneofthemostimportantrentdeterminants,butithasadifferenteffecttoeachstorecategory.So,weneedtooptimizetenantmixofshoppingcenterstorecategories.KeyWords:shoppingcenter；rentalrate；storecategory；tenantmix0引言21世纪初开始，在商业资本和地产资本的双重推动下，中国涌现出了购物中心的开发热潮.据四部委（由国家银监会、商务部、发改委和建设部组成的联合调查组）调查显示：至2004年3月国内各地的大型购物中心已达400余家，投资总额超过2000亿元(21世纪经济报道，2004-05-26).这表明大型购物中心不仅在大城市遍地开花，而且呈现向二、三级城市扩展的趋势.虽然购物中心总量在快速增加，但存在的问题也越来越突出.尤其是购物中心的中后期经营管理，这已经成为制约中国购物中心发展的瓶颈.购物中心作为一种复---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---合型商业业态，其经营管理比传统零售业态要求更高，专业性更强.因而，如何有效地对购物中心进行经营管理，就成为商业管理者和理论工研究的重要课题.本文基于商铺租金的视角，将购物中心“商铺种类”划分为主力店、次主力店与非主力店三大类，通过定量分析来揭示不同商铺种类租金水平的变化规律，深入探讨购物中心不同商铺种类的租户组合优化，从理论上有效地指导购物中心发展商或店主的经营活动.1文献综述零售商和服务提供商在购物中心内的集聚和结构化，业界称之为“租户组合（tenantmix）”［1-2］.正如集聚理论所指出，“多样性”是商业部门提升生产力的重要因素之一［3］.而购物中心的优势，正是在于将各种各样的零售商或服务提供商（即租户）聚集在一起，从而形成整体效应.购物中心的租户组合，对于塑造购物中心形象和提升购物中心内部协同作用十分重要，这也使得它越来越多地得到购物中心管理者和研究者的长期关注［4-5］.租户组合的思想认为，统一规划的购物中心（theplannedshoppingcenter）有助于创造一个最优的租户联合体，通过满足消费者一站式购物（One-StopShopping）和比较购物（ComparisonShopping）的需求，发挥不同种类租户之间的外部性作用，实现购物中心营业额和零售商利润的最大化，进而提高租金总额.正是由于租户之间的不同相互作用，显然购物中...