新型城镇化对青岛市商品房销售的弹性分析摘要：基于2007―2012年的数据，采用弹性分析法分析新型城镇化建设对青岛市商品房销售的模式影响。结果表明，在新型城镇化的影响下，青岛市商品房年销售额与城镇化率、商品房销售价格、人均可支配收入、房地产开发投资等因素具有高度的相关性，预测分析表明2015―2030年城镇化率年均将提高1个百分点，青岛市商品房年销售额将年均提高6.06个百分点，并且随着时间的推移，城镇化率与商品房年销售额之间的弹性系数逐渐减少。关键词：新型城镇化；商品房年销售；额弹性系数：F293.3文献标志码：A：1673-291X（2016）10-0126-06引言新型城镇化作为未来经济社会发展的引擎，体现了大中小城市、小城镇、新型农村社区等的协调发展与互促共进，是城市和谐发展的理想模式，也是未来中国经济发展的重点[1]。房地产作为新型城镇化的重要物质载体，是新型城镇化发展的推动力量。在全球城市人口比重超过农村人口的背景下，发达国家已步入“后城镇化”时期，城市人口比重普遍在75%以上[2]；这必定造成住房需求的增加，在任何一个国家或地区，一部分没有满意住房的人，必然与一部分拥有闲置住房的人形成鲜明对比，而合理性就在于如何控制房地产业的范围[3]。在我国影响房地产业的因素有很多，其中包括居民可支配收入和土地价格，二者与房价成正相关关系[4]，另外，居民住宅价格的“高价位”也是重要影响因素[5]，房价上涨是多种原因综合作用的结果，如任其发展，将会给城市带来诸多的不利影响[6]。再者，影响房地产需求的因素还有收入弹性、房地产价格和利率弹性[7]，以及开发商、房屋购买者以及政府三方面利益的不均衡等[8]。新型城镇化进程，一方面，城镇人口增加对住房需求扩大，从而推进房地产市场的发展；另一方面，居民的生活水平随新型城镇化的发展得到提高，对基础设施、商业地产等的要求提升，这也是房地产业发展的重要动力之一。城镇化的进程，一定程度上会拉大城乡收入差距[2]，而新型城镇化要求优先发展中小城市，产业向中小城镇集中。青岛市是新亚欧大陆桥和沿黄河流域经济带的最大出海口，也是中国北方、环黄海经济圈和东北亚地区的物流中心、旅游中心和制造业基地。在蓝黄经济战略发展的背景下，青岛市作为我国经济强省、人口大省的“龙头”，已初步形成了以中心城市为核心、县级市驻地为重点、小城镇和新型农村社区为基础的新型城镇体系[9]。新型城镇化对于房地产业有带动作用，房地产业的发展对新型城镇化建设有促进作用，商品房销售情况在一定程度上反映出城镇经济发展、居民的生活水平和房地产市场的活跃程度，新型城镇化是机遇也是挑战。因此，研究青岛市新型城镇化与商品房销售发展的关系，预测其发展的趋势，对促进青岛市新型城镇化与房地产市场协调发展具有理论指导意义。一、资料获取与研究方法房地产业的发展受宏观和微观、经济与社会、内生和外来的等多方面因素制约，经济和社会因素的变化又是其他因素影响的结果表现。国内外学者对房地产销售的影响因素进行了大量的研究，主要集中于收入、就业、人口、利率等经济因素和政策因素[10]。购买商品房的人群多以家庭为单位，居民作为商品房的销售者，其收入水平将直接影响房地产市场，每个人对于居住环境、文化环境、安全环境以及房地产价格的期待等心理因素也会影响房---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---地产的需求。经济的发展，国内生产总值的提高，国家综合实力提高，城镇居民数量的增加，居民生活水平日益提高，房地产开发投资的力度不断加大，国家政策的制定，社会的稳定等因素都影响着商品房的销售。本文将青岛市商品房年销售额作为因变量，人均可支配收入（R）、房地产开发投资（I）、商品房销售价格（P）、GDP、固定资产投资总额为影响青岛市商品房年销售额的可能自变量因素。以青岛市房地产市场月报和2007―2012年《青岛统计年鉴》为数据资源，选取城镇化率对于青岛市商品房年销售额的影响为切入点，可能的自变量因素（如表1所示），将这些因素与青岛市商品房年销售额进行相关性分析；选取人均可支配收入、房地产开发投资...