东莞市长安镇写字楼招商策划研究报告摘要：从东莞长安的市场环境分析入手，以长安金利安商贸中心为例，在对其进行SWOT分析的基础上，制定出招商策划方案。关键词：写字楼；分析；策划：F27文献标识码：A：1672-3198（2008）05-0116-021东莞市长安镇市场环境分析1.1地理概况长安地处珠江口，在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，频临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。东西长15公里，南北跨7公里，面积83平方公里。广深高速公路、107国道、C358省道横贯而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。总面积83.4平方公里，辖13个村（居）民委员会，户籍人口3.7万多人，外来流动人口65万人，旅游同胞3万多人。1.2经济状况改革开放以来，长安镇致力实施“外向带动”战略，依托有利的地理条件，努力营造优良的投资环境，吸引了大量的外商前来投资设厂。至2005年底，来自香港、台湾、日本、美国等企业共1600多家，利用外资总额30多亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。去年全镇企业出口总额达到41亿美元，增长21.9%，连续第八年居全国乡镇之首。以机械五金模具为特色的民营经济进一步壮大，拥有步步高电子、万达集团等民营企业767家，实际投资总额24亿元；2005年被授予“中国机械五金模具名镇”称号。全镇第二、三产业比重继续增大，高新技术产业实现产值101.5亿元，占工业总产值的50.5%；以房地产、金融和商务服务等新兴服务业为主导的第三产业迅速发展，经济水平全面提高。1.3交通状况中心区107国道及广深高速公路贯穿全区。中心区距广深珠高速公路长安出口不到500米，透过高速公路到深圳、香港、广州、中山珠海的车程分别为20分钟、50分钟、40分钟及80分钟。深圳国际机场距中心区25公里，长安至虎门客运港及福永（香港）客运码头仅需25分钟及18分钟车程。2长安写字楼总体市场概述总体来看，长安的写字楼发展刚刚起步，建设的区域主要集中在锦厦片区，即新的行政中心区。根据市场的发展需求，建设规模较小，档次和配套有待加强，特别是写字楼的物业服务和管理，这样，更有助于长安写字楼稳健和健康发展。经过最近的市场调查发现，长安的写字楼具有一下特征：（1）与东莞的产业结构相适应，大部分有一定实力的企业、公司的办公场所都设在自建或租赁的厂房中做写字楼；---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---（2）中小型的公司，主要租赁私人楼宇或住宅作为公司的办公场所；（3）由于产业结构的调整和第三产业的发展，有相当部分从事贸易、金融、顾问、专业服务类的公司，为了配合公司的发展和企业形象的提升，有强烈进驻或搬迁到正规、功能完善、档次较好的写字楼办公的愿望；（4）写字楼的建设目前主要集中在新行政中心区，并且有不断加强的趋势。目前，该区域新落成的项目主要有地王广场和金利安商贸中心；受整体房地产市场（特别是住宅）的发展和映射作用，消费者非常看好该区域写字楼的发展前景；（5）由于区位和交通优势，片区稀缺的自然资源和完善的各种配套，该区域的写字楼将会受到周边镇区和深圳客户的追捧。3优势分析（S）（1）自然资源丰富，周边配套完善；（2）已全面交付使用，可即时进驻装修，无需等待；（3）使用率高，达90%以上，具有很高的性价比；（4）只租不售，便于统一管理和项目形象的提升；（5）配备2部高速电梯，且每层只考虑一个公司进驻，节省等梯时间和良好的独立性；（6）视野开阔，通风采光一流，楼层净空高（约3米），极大程度减少写字楼的压抑和拘束，对身心健康有很大的帮助。4劣势分析(W)（1）项目规模较小，难以造成较大的市场凝聚力，不利于项目价值的提升和进驻公司的形象塑造；（2）每层平面空间过于狭长，且有一排主力柱位于平面中间，不利于办公功能区间的规划；（3）单层面积较大（针对招商要求），不利于中小型公司的进驻，增大了招商的难度；（4）平面分割的灵活性极差，目标客户市场的适应性不足；（5）物业服务公司经验不足，容易造成品牌公司的进驻的障碍和对管理的担忧。5机会分析(O)（1）长安...