南京市养老机构建设研究［提要］本文针对养老机构投资大、投资回收期长、福利性质为主的特点，通过分析南京市老龄化和养老机构现状，分析目前南京养老机构建设经营管理当中存在的问题，并提出改进建议。关键词：养老机构；建设；运营；管理本论文获南京市民政局课题一一南京社会养老服务体系实施路径研究资助：C916文献标识码：A原标题：南京市养老机构建设经营管理研究收录口期：2012年2月27口一、引言养老机构不同于一般意义上的住宅，从老年人一般生活行为的变化剖析，养老机构不仅需要一个“无障碍”的成品居住活动空间，还需要公共性的服务网络、较齐备的医疗康复设施和休闲娱乐的自然生态环境。从这一点看，养老机构需要较大的投资资金。养老服务本质上是一个公益性事业，其属性应是政府行使社会公共职能的重要组成部分。政府应作为投资建设主体，大力发展国有养老机构,以解决社会需求。伴随着中国老龄化趋势的加剧，仅仅依靠政府的投入和资源的配置远远不能够满足这一发展趋势。因此，应遵循市场经济规律,---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---将其一部分职能转向社会经济组织，鼓励和动员社会力量投身老年服务事业，借助社会力量投资，进行市场化运作，加快老年服务产业的发展，是应对人口老龄化的有效办法之一。中国老龄化己使养老建设管理的任务提到议事日程。我国老龄工作委员会发布的研究报告指出，我国已于1999年进入了老龄社会。最新统计数据显示，截至2008年底，我国60岁以上老年人口已达到1.5989亿人，占总人口的12%。据预测，到2020年，我国老年人口将达到2.48亿人，老龄化程度将达到17.17%；到2050年，我国老年人口将超过4亿人,老龄化程度将达到30%以上。二、南京市养老机构供给现状及存在的问题1、南京老龄化现状。南京市2010年末60岁及以上常住老年人口将达到116万人，占总人口的14.36%,其中80岁及以上高龄老人15.88万人，占老年人口的13.67%。预计到2015年末60岁及以上常住老年人口将超过150万人（152万人），占总人口的16.42%,其中80岁及以上高龄老人将超过20万人（20.88万人），占老年人口的13.75%。“十二五”期间老年人口年均增长7万人以上，年均增长率高达5.36%,是同期总人口年均增长率（2.68%）的两倍。家庭结构小型化与空巢化加剧，失能老年人大幅增加等特征日益凸显。（图1）2、养老机构供给现状。截至2010年底，南京市养老福利机构共有257家，床位总数为27,408张，每千名老人床位拥有率25.1张。（表1）3、南京市养老机构建设运营管理问题分析。目前，南京市内政府公办的养老供给服务覆盖面、基础设施、人员素质和服务质量均未能满足目前的需求、公办民营、民办民营是未来养老机构发展的主流趋势。养老机---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---构越来越倾向于“福利性事业、市场化经营”的特殊服务，结合调研实践对南京市养老机构建设运营管理存在的问题，分析如下：(1)机构空间利用率不高，成本相对较高。养老机构具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高要求的养老服务。公寓内设旅设备、规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，卫生设施、呼叫系统、家具、空调、电视、淋浴器等一应俱全，绿化率较高，造价高于普通住宅。至于投入使用后的维护成本，更是一项重大开支。由于老年人使用时不够科学，水电等固定设施维修率比正常使用要高得多，各项维修成本逐年上升，占据整个经营成本的重头，五六年后还将面临报废添置的问题。绿化维护也是一项长期的工程，人工、财力投入也将不少。降低经营成本可以有效依托共用资源，如医院的医疗保健服务、共享政府配套设施，三产收益补充收入等，抓好早期投入，真正达到以园养园的目的。例如，南京颐鹤养老机构通过与社区卫生服务中心互相依托的方式,实现医疗资源的共享，并旦将养老机构外层门面房租给苏果超市和其他经营团体，拓展三产收入，从而补贴养老公寓开支。此外，根据现实情况，在养老机构的开发和建设时要适当增加低价位的养老床位，考虑中低收入者的经济承受力和需求，使养老机构面向更多的需求者...