金地景园商业局部营销筹划报告21世纪不动产深圳区域分部深圳北新房地产经纪2006年8月10日目录第一局部工程商业功能定位5一、商业功能筹划5二、商业筹划依据7三、销售方式13第二局部价格定位17第三局部客户定位19第四局部商业形象定位20第五局部入市时间方案安排26一、商业开发顺序26二、时间安排26第六局部总体营销思路29第七局部销售策略35第八局部工程总结39第一局部工程商业功能定位商场定位原则：根据工程自身特点，发挥工程优势、躲避工程劣势，由市场导向而填补商圈市场空白点，引导市场而激发潜在需求，改变商业格局。一、商业功能筹划本工程商业面积为3.5万余平方米：其功能规划的主要目的一是增加工程价值，二是商业局部可以成为工程内小环境的配套局部；三是集聚人气。根据我司招商实力及多年商业操作经验，我司建议本工程商业局部按照以下两种模式运作。模式面积主力店模式18000平方米步行商业街15000—18000平方米1、主力店模式沿友谊路住宅主体下设置3层底商，设计成集中式商业，目标为主力店招商。2、步行街模式韶州路与韶高路交汇角应考虑凹入形成一个大型外街广场，广场内街那么做为时尚步行商业街。韶高路沿线那么设计1~2层骑楼街铺，与南北两端商业相连。二、商业筹划依据本工程商业面积较大，如果将全部或局部改为住宅，销售速度可能会较快，但我司看重的不仅仅是销售速度，更重要的是利润，将开发商工程价值最大化。本工程共筹划了两种商业模式，目的是在功能和形式上同业差异、异种业态互补，不形成单一模式的竞争，给商业销售带来更多时机1、主力店商业模式1〕片区商业特点工程为典型的前期性商业，前期性商业地特点为：目前人流缺乏，但将来有提升的空间。有一定人口，但是有异地购物的习惯。核心商家的进驻是提升人气的最正确方案。本片区是新兴片区，正处于建设当中，传统的超市、百货行业需要旺盛的人气，本工程商业暂不具备经营条件。片区居民消费以居家为主，因此主力店的业态建议以建材、家居为主要方向，建材家居行业随着片区逐步的施工建设和住户的入住，将有一个较长的兴旺时期，积累的人气，更重要的是同时提升工程住宅、商业的价值。故主力店招商是商业销售的关键。2〕我司资源优势中国建材集团是1984年经国务院设立的国家级建材行业控股型管理模式企业，是直属国务院国有资产监督管理委员会管理的大型企业集团之一。中国建材集团现有资产200亿元，员工30000名，全资、控股、参股企业200余家，其中下属子集团控股4家上市公司，参股11家上市公司。八大业务平台之一的建材物流业务平台，主要从事大型建材的连锁业务，在北京、深圳、上海建有大型建材中央配送中心，在深圳、北京建设大型建材连锁超市。在澳大利亚、巴布亚新几内亚、美国、香港等七个国家和地区设有中国建材分拨中心和建材连锁超市，其中南大平洋地区的建材分拨网已经初步形成，成为当地有实力的分销商之一，在香港通过设立分拨中心，已使集团核心产品在该地区的市场占有率名列前茅。作为中国建材集团的核心企业，我司依托北新建材〔深圳上市公司，证券代码：000786〕和中国玻纤〔上海上市公司，证券代码：600176〕两家上市公司的雄厚背景，大力拓展商业连锁、综合分销和商业地产三大业务单元。我司现已成功开发了北新物流〔深圳〕中央配送中心；与世界500强英国Kingfisher集团合作，在北京和深圳成功开设了7家百安居仓储式建材连锁超市，充分展现了我司综合建设工程开发和商业地产开发的实力。同时，我司引入世界最知名房地产经纪品牌——21世纪〔Century21〕，并拥有综合实力位列深圳装饰装修市场前3名的北新家居装饰设计工程。公司拥有从建设工程开发、二级市场营销到三级市场的完整产业链。〔商务部副部长视察深圳北新物流〕我司为德国麦德龙在深圳区域商业地产方面唯一合作伙伴、英国〔翠峰集团〕百安居在中国〔包括北京、深圳区域〕的唯一合作伙伴，是美国家得宝〔homedepot〕在中国的唯一合作伙伴。根据长沙市城市规划和地块开展潜力，我司有信心、有能力引进百安居等国际知名品牌商家作为主力店进驻，故集中式商业是定向开发，日后出租是没有风险的。2、步行街模式临...