愉景实业---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---威尼斯广场营销推广报告东莞中原物业顾问有限公司目录1.营销总体策略1.1.销售时机分析1.2.销售阶段安排1.3.销售前提条件---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---1.4.价格策略1.5.推售策略1.6.物业品牌及推广主题1.7.广告诉求重组2.分阶段销售策略2.1.前期预热阶段2.1.1.时间安排2.1.2.销售推广目标2.1.3.内部认购必备条件2.1.4.推售单位2.1.5.造势策略2.1.6.媒体策略2.2.热销阶段阶段2.2.1时间安排---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---2.2.2.销售推广目标2.2.3.开盘必备条件2.2.4.推售单位2.2.5.推广策略2.3.尾盘促销阶段2.3.1.时间安排2.3.2.销售推广目标2.3.3.推售单位2.3.4.推广策略3.项目宣传推广费用估算3.1.销售资料费用预算3.2.各阶段计划宣传推广费用预算4.形象包装建议---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---4.1.项目VI系统设计4.2.地盘包装时机4.3.地盘包装建议4.3.1.围墙包装4.3.2.建筑主体包装4.3.3.主入口设置及包装建议4.4.售楼处包装建议4.4.1.售楼处选址建议4.4.2.售楼处室内功能建议5.广告公司推荐附：项目整体推广时间表1.营销总体策略：1.1.销售时机评估：---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---威尼斯项目开发时间相对较长，追求的是一种长期效益，与普通小盘短期内回收资金的开发模式大不一样。同时威尼斯广场作为愉景实业2004年重点开发项目，更担负着为发展商提升品牌之重任，故适当把握销售时机就显得相当重要。就主力商家招商进度而言，预计到2004年8月份之前能确定商场主力商家，为步行街销售打下坚实基础。理想情况下，2004年3月步行街开工，2004年6月底可完成广场及部分主体工程，2004年6月~7月完成营销中心装修，预计2004年7月中旬具备取得预售许可证条件，2004年8月可公开发售。>>步行街预期工程进度：起止时间周期工程进度2004年3月步行街部分正式开工2004年3－5月3个月5月底商场公共部分装修完毕、步行街主入口广场环境工程完工、家居广场主体工程完成、B区步行街封顶，3月底完成地盘包装2004年6－8月3个月8月中旬A、C、D、E区步行街主体工程封顶、6月底售楼处装修完毕2004年9－12月4个月12月底公寓、写字楼部分主体工程封顶2005年1－7月7个月2005年7月底完成公共部分装修及环境工程2005年8－9月2个月竣工验收2005年10月1日步行街试营业从竞争项目来看，本项目在开发时机上已经滞后于其他项目，因此在开盘时间上抢客户已经无必要，在各项工作做足后再开盘更能增强项目竞争力。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---考虑到上述主要原因，认为必须在自身硬件条件做足的基础上，前期市场炒作到位的前提下，才正式进入市场销售，这样有利于营造开售即达到火爆的“烟花效应”。中原认为，就本项目情况，项目较适合的公开发售时间为：2004年8月。以上销售时机是根据理想工程进度及招商进度而定，如因工程进度或销售准备条件不完善，公开发售时间应顺延。1.2.销售阶段安排：---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---注释：各阶段划分原则第一阶段：前期预热期时间：2004年2月－2004年8月1日前从工程进度上来看，项目将于7月底完成各项准备工作及取得预售资格售楼处、楼书等销售资料的准备预计可在7月底全部完成利用五一黄金销售时机，进行项目形象展示及内部认筹，能有效的树立起项目形象，探测市场反应，同时为项目的公开发售积累一定的客户基础。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---阶段划分各阶段细分周期起止时间销售目标前期预热期前期准备期3个月2004年2月－2004年4月内部认购期3个月2004年5月－2004年7月积累诚意客户热销期开盘强销期5个月2004年8月－2004年12月销售率达到30-40％持续期5个月2005年1月－2005年5月销售率达70-80％尾盘期尾盘期5个月2005年6月－2005年10月销售率达80-90％18个月2004年5月－...