佳兴园5号楼项目整体策划报告目录一、项目概况一、地理位置二、交通状况三、环境配套四、规划方案二、市场状况分析一、北京市场总体分析二、北苑区域市场分析三、具体地块市场分析三、周边竞争项目分析一、简单竞争分析二、实地调查情况汇总三、竞争分析情况汇总：四、分析的初步结论五、项目的SWOT分析四、目标客群定位分析一、定位分析二、目标客群需求分析五、项目竞争策略分析一、竞争分析二、竞争策略六、项目定位一、价格定位二、形象定位三、案名建议四、建筑细节调整七、项目营销推广思路一、总体思路二、巧借势三、玩升级四、主打热销五、迅速清盘六、入市时机选择八、销售策略方案一、销售周期二、价格策略三、销售控制四、定价原则---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---五、销售组织九、广告推广策略一、广告策略二、媒体选择三、推广预算佳兴园5号楼项目整体策划报告一、项目概况一、地理位置位于北京市朝阳区安外北苑5号院内，北苑宾馆南侧，北邻西坡子路。二、交通状况周边环绕北苑路、五环路及城铁、地铁5号线等城市交通干线，809、941、847、803、858、849、758、417、850、949、358路等11条公交线路通过，并紧邻城铁北苑站和地铁5号线大羊坊站。三、环境配套---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---地处市区北部上风上水地段，处于亚奥大商圈内及北京市规划绿化隔离带内。西眺万亩奥林匹克国家森林公园，东望朝来农艺园和朝来森林公园，南靠北湖公园和高尔夫练习场。周边配套较完善，集中了普尔斯马特、家和超市、东方家园、北苑建材城等生活设施，北苑中、小学、航空医院和银行、邮局等文教卫生设施，以及北苑宾馆健身房、保龄球馆等娱乐设施。项目为佳兴园小区（新街坊项目）整体规划中的一部分。该小区占地5.97公顷，规划总建筑面积约20万平方米，为半围合式园林社区。绿化率为35%，并在项目南侧规划了近2万平米的大型中心花园（含4000平方米的水面、17000平方米庭园景观和20余个功能景区）。四、规划方案1、主要经济指标占地面积：9547.1平米---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---建筑规模：22193平米（其中地上19447平米、地下2746平米）建筑层高：地上14层、地下2层规划户数：208户规划人口：约583人容积率：2.042、设计方案项目分为4个单元，均设计为54—100平方米（套内建筑面积）的经济实用户型。其中，中间两单元还设计有14套跃层二室二厅二卫户型。二、市场状况分析在此，市场仅指普通商品住宅市场。一、北京市场总体分析据北京市建委提供的统计资料显示，2004年市场的总体情况如下：1、市场供销---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---现房：销售面积2285.8万㎡，同比增长29.1%。竣工面积2344.0万㎡，同比增长12.6%。销售面积/当期竣工面积为97.5%，比2003年同期高12.4个百分点。期房：批准预售面积2862.85万㎡，同比增长5%；预售登记2642.1万㎡，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。空置：空置一年以上的商品房298.8万㎡，同比下降20.9%，其中，商品住宅空置面积同比下降27%。2、销售价格现房：均价4747元/㎡，同比上涨291元/㎡，涨幅6.5%。期房：均价5629元/㎡，同比上涨376元/㎡，涨幅为7.2%。其中，价格低于7000元/㎡的占期房成交总套数80.67%，低于5000元/㎡的占54.41%。另外，下半年北京17区（县）普通住宅类项目平均成交均价6048元/㎡，比2003年同期增长540元/㎡，同比增长9.8%。新建---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---普通住宅价格主要集中在低于（含）7000元/㎡的中低价位，占总套数78.0%。3、户型结构期房单套建筑面积主要集中在81－160㎡/套之间，主力户型为二居或三居，占成交总套数的67.94%。其中，下半年占65.7%。经济适用房主要集中在81－120㎡/套之间，占经济适用房成交总套数的55.88%，其中，下半年占58.0%。4、市场需求据调查显示：2004年4季度的购房以合理化需求为主；居民收入水平提高，购房可支...