城南新世家项目价格策略说明北京世联房地产顾问有限公司二零零五年四月---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---一、价格制定步骤1、明确项目价格制定前提及目标；2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值；3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配；4、制定项目价格表。二、项目特征分析1、本项目住宅部分由9栋南北坐落的板楼组成；2、今年底推出1、2号楼，目前也只考虑1、2号楼；3、1＃楼28层，其中1－2层为商业用房，这部分面积不在考虑范围之内，1#楼销售面积为10984平米；2＃楼28层，销售面积为14628平米；4、1#楼一梯四户，南北通透的为三居室户型，纯南向为两居室户型，小跃层；2＃楼均为一梯两户。5、1#楼北面紧邻南马路，2#楼靠近公建位置。上述项目特征对本价格策略带来如下启示：天津客户认为，高层住宅中采光和通风的因素较大，随着楼层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高。低层部分因为景观和采光因素价值较低，中间楼层部分的价值较大，最顶层的价值并非最高，往往是次最高层价值最高。天津客户对户型的评价标准中，南北通透是十分重要的一点，---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---因此在本项目中，单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型。南马路的嘈杂对2号楼的住户居住存在影响，因此2#楼的整体价值应高于1#楼。三、价格制定前提1、不考虑外部（竞争）因素，只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差；2、整体均价5900元/平米；3、销售速度47.5套/月。五、楼栋价格差制定1、原则我们综合考虑现场环境、各楼栋的视野、景观、噪音及各栋梯户比、采光等因素，认为1#、2#楼没有显著差异，只需考虑在推售顺序上的不同，所以两栋之间的差异宜不超过总体均价的5%，否则会发生不均衡销售或过分显示信心不足；2、各栋均价：根据项目本体分析，1#楼的价值应略低于2#楼，定价如下：1#楼，均价5730元/平米2#楼，均价6030元/平米六、各栋平面差制定１、确定权重---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---朝向和户型格局：（３０％）：根据客户访谈和市场调查显示，天津客户在购房时非常关注产品的实用性和朝向，因此，朝向和户内格局是客户最为关注的价值点；景观（２０％）：客户在选定喜欢的户型后，通常会在一定范围内选择景观好的户型，所以景观次之。通风（５％）采光（５％）噪音（５％）对视（５％）2、户型打分（专家打分法）3、平面差制定通过以上打分结果看出，各栋户型的均好性较强，平面价值差异不大，而且各层的总户数仅---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---均会对客户决策过程产生一定影响，所以给与适当考虑因素朝向户内格局内部景观通风采光噪音对视朝向差换算权重30%30%20%5%5%5%5%户型打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分合计1-A51.551.55150.2550.2540.250.254.951-A'51.551.55150.2550.2540.250.254.951--B51.541.240.840.240.250.2550.254.351-B'51.541.240.840.240.250.2550.254.352-A51.551.55150.2550.2550.2550.2552-A'51.551.55150.2550.2540.250.254.952-B51.541.25140.240.250.2550.254.552-B'51.541.25140.240.250.2550.254.55有4个，所以建议平面差调整仅考虑客户对金银角的价值认知差异，即金角500元/平米，银角200元/平米，其他0。七、楼层调差１、原则策略考虑到竞争不确定性，建议采用稳健的调差策略，即低层低价，以保证对速度的要求中间层通常是客户优选的位置，可以适当调大层差，以保证整体收益目标。高层层差适当减小，甚至不调差，以保持一定价格竞争，以降低市场风险。同时可根据市场反馈，结合各种销控手段以保证项目收益的最大化２、根据上述原则调差如下：1-9层,层差20；10-15层层差40；16-21层层差为10，22－28层层差为0。八、特殊因素跃式户型市场研究发现目前天津客户讲究实惠，购房消费倾向非常明显，对创新产品的溢价能力有限，故建议该户型不做特殊调差，等进行市场试操作后再行处理。附:1#楼的价格表-...