瑞峰置业东莞楼市2011年上半年总结及下半年预测2011.7目录第一篇宏观环境..........................................1一、全球经济..........................................1二、国内经济..........................................1三、楼市政策..........................................5四、一线楼市动态......................................8---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---五、市政规划..........................................9第二篇2011年上半年东莞房地产市场总结..................11一、土地市场.........................................11二、新增供应.........................................16三、成交.............................................16四、供需对比.........................................30五、存量和消化周期...................................31六、市场营销手段创新.................................32七、潜在供应.........................................34第三篇2011年下半年市场预测............................39---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---第一篇宏观环境一、全球经济黄金、美指、原油2011年上半年形势可谓复杂，大宗商品原油和黄金价格轮番上涨，之后反复震荡。新一轮欧债危机，导致全球金融市场动荡加剧。在美国、日本等发达国家量化宽松政策的持续影响下，全球通货膨胀的压力进一步加大，新兴经济体不得不通过不断的加息来抑制通胀后金融危机时期全球经济的复苏面临层层考验。严重的欧债危机令上半年黄金价格大幅上涨，避险情绪明显。但随着国际油价的下跌，金价在后两月出现震荡盘整态势。6月末希腊通过紧缩计划和执行方案，欧债危机走出最困难境地，未来黄金或再难出现如此高的记录。美第二轮量化宽松政策，令美指半年内大幅下跌，但随着QE2的如期结束，加上6月美国经济数据较好（PMI从5月份的53.5升至55.3），美指短期内有反弹的可能。二、国内经济1、上半年国民经济运行态势良好，但增速开始放缓，通胀压力增大---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---2、股市：在半年末终于迎来反弹的曙光由于半年来的股市一直未能景气，大批资金逃离股市，进入房地产领域。6月下旬开始，沪指开始震荡反弹，6月30日，沪指以2762点半年收官，或将开启新一轮反弹态势。3、通胀压力增大，5月CPI同比上涨5.5%，PPI同比上涨6.8%---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---4、6月PMI50.9%，创28个月新低，连续4月回调，中小企业生存现困境。5、进出口：1-5月累计出口额同比增加25.5%，进口额增加29.4%，增速有放缓趋势。6、新增信贷：1-5月新增信贷总额2.85万亿元，同比减少29.4%，银根收紧明显。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---7、5月70大中城市新建商品房价格：涨势依然明显环比价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。同比价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---三、楼市政策：货币政策紧缩明显1、新国八条力度空前效果在一线城市隐现年初的国八条提出二套房首付6成，贷款利率1.1倍，各地必须出台房价控制目标，普遍实施限购令等，力度前所未有，自去年调整以来，房地产调控已经走过三轮，各种手段几乎用尽，然而效果仍不明显，只是一线城市出现房价增长幅度放缓，而二三线城市，涨势依旧。2、行政手段的极致：史无前例的限购令本轮调控最明显的特征是将行政命令手段用到极致，在无法对土地交易制度做根本改革的情况下，从购买终端对消费需求进行限制。但由于并不是全部限购，致使购买力从限购区域向周边未限购区域外溢，造成周边市场房价走高，供需两旺。3、地方政府奇怪的对策：...