望京地区XX市调报告一、XX市XX市场分析(一)举办奥运会对北京房XX市场的影响分析办奥是北京房XX市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看,办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面,人们的预期变得更好,集聚了人气,总的投资会增加,从而使开发商对未来北京房XX市场有一个良好的预期,对前景充满信心,刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产,增加投资,大干快上做项目,投资有不断扩大的趋势,从而使整个房XX市场的供给明显增加。同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强,国际化程度提高XX市功能得到加强,环境得到改善,会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习,集聚了人气,带动经济持续增长,整XX市购买力上升,这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升,潜在客户大大增加。(二)WTO对北京房XX市场的影响分析加入WTO,房地产需求总量将急剧增加,直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世,中XX市场在几年内将完全与世界接轨,最具成长性的XX市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价,对海外投资者有巨大的吸引力。这一点,已经在北XX市初露端倪,一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。入世后,北京等XX市必将成为外商抢滩XX市场的“桥头堡”,外商来得越多,他们对住宅、办公楼的需求量越大,加上更多国内外金融机构的信贷支持,购买力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨(XX市已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项),这将刺激需求的增加。入世对经济发展的促进将使居民收入提高,加上境外人士居住与投资需求的增加,对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔,金融业的竞争也会使利息降低,贷款方式更加灵活,名实相副的零首付等付款方式将大行其道,更符合买房人的利益,这实际上降低了买房成本,放大了需求。(三)政策面对北京房XX市场的影响分析1、121文件影响央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台,对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响,其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击,导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化。2、国务院18号文件国务院下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费,促进房地产业的健康发展决心和信心。(四XX市房地产各项经济指标2003年1－7月XX市商品住宅建设完成投资278．6亿元,其中31．9亿元---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米,比上年同期增加713万平方米,增长18．1％。经济适用住房开复工面积600万平方米,为全部商品住宅开复工面积的12．9％,比上年同期增加150万平方米,同比增长25．1％。2003年8月份房屋销售总数为16956套,总面积为180万余平方米,销售总金额103.2亿元人民币。其中:商品房预售总数为11753套,销售面积为135.5万平方米,销售总金额88.4亿元人民币,均价为每平方米6521元人民币。经济适用住宅预售总数为2131套,销售面积为19.5万平方米,销售总金额7.3亿元人民币,均价为每平方米3738元人民币。销量较7月份相比,本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。l各项数据表明:目前XX市房XX市场依然供需两旺。二、XX市XX市场趋势1、“非典”过后健康住宅多受青睐,低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。2、小户型走势强劲。100平米内的一居、二居产品依然畅销。3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。4、小区的功能配套越来越受重视。5、地段、概念逐渐弱化,同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、竞争个案分析(一)宝星园一、环境分析本案位于XX市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口(望京A3区)内,紧邻京顺路、机场高速路。(一)区位环境分析:望京地区是XX市继方庄之后又一开发的住宅区,主要由北XX市XX公司开发为主,前期的望京花园等项目都已开发完成,现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟,又有第四使...