解读《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。一、买卖合同的成立及效力当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买第一条卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。交易送货单可视作合同司法解释第一条规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。李小宁律师介绍，实践中有不少小公司，一般都是以送货单等代替签合同，“往往一个电话，经销商便送货上门，后来卖不掉了又以没订货为由要求退货”。因此，新的司法解释更利于操作。至于第二款规定的空白对账确认函、债权确认书等，根据司法解释的规定，法院会首先支持原告及持有函件人的请求，但如果对方能提供相反证据证明，则法院会酌情予以判断。（速解：送货单、收货单、结算单等可证买卖合同关系。）当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来第二条一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高法院新闻发言人孙军工介绍，这是司法解释遵循“鼓励交易，增加财富”的原则，针对在市场交易活动中存在的诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。北京市盈科（广州）律师事务所合伙人律师周玉忠表示，现实中，签订正式商品房买卖合同之前，开发商一般均要求购房者签订认购书，并以此锁定购房者及决定销售策略。在房价涨跌较大及约定签约间隔较长的情况下，由于仅需受定金赔偿制约，撕毁认购书的情况屡见不鲜。此条的实施，将为守约一方追究因此造成的包括房价涨跌所带来的损失提供了法律依据。赔偿金可据涨跌价联动广东胜伦律师事务所李小宁律师称，合同法中并无预约合同的相关规定，以前实践中，认购书、意向书等预约合同除非详细约定了具体责任等，否则法院并不能就此直接判处“违约方”承担相应的违约责任。以实践中最为常见的商品房买卖为例，一般情况下，购房者看好房后，会首先交付定金，然后签订认购书或意向书等，约定何时签订正式的购房买卖合同。一般情况下，如果是购房者的原因，未能按时签署正式合同，则其此前缴纳的定金不再返还；如果是开发商的原因，则其双倍返还此前缴纳的定金。．但近年来，房价上涨趋势明显，有开发商往往临时撕毁约定拒签正式的买卖合同，宁愿双倍返还定金。但对于购房者来说，即便是双倍返还定金，也无法弥补房价上涨而购房不成的损失，因此往往诉诸法院要求赔偿实际损失。但实践中，法院多是以双倍返还定金为原则，近年只有北京一法院判处了开发商高于双倍定金的赔偿。新司法解释出台后，对于此类合同，法院可以考虑到购房者的实际损失，相应提高赔偿的额度。比如，一套房子售价70万元，定金5万元，在以往很可能双倍返还定金10万元，开发商只要赔偿5万元。而实际上，因为房价上涨，购房者此时在同一地段想买同类型房子可能要100万元，或者开发商“截留”的这套房子卖到了100万元，则购房者的损失应不止5万元。当然，最终要看法院如何裁量并认定上述损失。同理，如果是购房者“违约”，其也要承担房价下跌给开发商造成的相应损失，也不应局限于定金额度。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效第三条的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权...