表1营销计划制定步骤---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---7、利润和资源计划详细、分时期的部分计划盈利业绩投资回报和运营资本回报人员资源培训总人数组织激励和报酬6、市场营销计划目标和战略（公司、分支机构以及部门的）产品──价格──渠道──促销5、行动选择用头脑风暴法列出战略选择方案4、“COST”分析自身和主要竞争对手的问题、机会、优势、劣势3、竞争对手谁在同样的市场中与企业竞争有限的购买力？（不一定是相同的产品）2、外部环境社会环境法律环境经济环境竞争环境1、市场市场的定义顾客细分市场行业细分表2项目的销售宣传整体部署方案---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---公司的实力地理位置功能价格物业管理工程形象媒介策略促销社交活动计划报纸软性新闻新闻发布会房地产展示会荔枝节国庆节工地形象大众媒体直销主题活动售楼处路牌站台围板车体横竖幅印刷品报纸电视电台配合促销影视楼书、展板、赠品目标：1、普遍提高项目的知名度和美誉度，提高购房阶层的关注率2、实现销售。某项目表3营销计划(方案)营销计划(方案)产品描述价格客户特点广告模式已有销路营销战略销售预测表4营销策划工作执行总体要求参考图示市场导向表5甄选代理公司的标准设计---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---销售推广功能项目现实广告功能公关功能成交培养特色培养政策导向形象培养选择对象标准您的标准自己销售1、专业的组织和策划人员2、熟练的销售人员3、具备完善的客户网络代理商1、公司业绩2、公司实力背景2、公司智力结构4、公司运作方式5、公司信誉其他1、销售方式2、付款方式3、先销住宅还是商铺4、是整层、整栋出售还是零散发售5、是否考虑整盘转让6、是否考虑先租后卖或以租代售7、其他考虑---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---表32入市前期各阶段工作内容日程计划时段阶段主题侧重点目的计划工作完成时间筹划期开始桩基础—工地正负0—施工至二层(98年11月15—99年2月15日，即春节前)发展商及项目形象包装内部认购基础工作准备示范单位规划营销中心布置工地形象售楼法律手续办理按揭手续办理现场环境，道路施工及维护物业管理确定塑造工地形象塑造物业形象完成VI设计简单印刷品(折页)设计制作户外广告设计及配合实施楼书(户型指南)及其他售楼资料策略入市前后价格策略入市前媒体策略20-25天5-10天30-45天以上各项设计工作的顺利完成应以所需资料的完备为前提内部认购期正式发售前的市场预热直销前期对市场反应的试探聚集人气，制造局部供不应求气氛广告策略制订创意主题(包括平面广告和电视广告)广告设计、制作促销活动方案拟订及可行性验证软性广组织正式销售阶段黄金海岸强势推广现楼售楼相关主题活动举办创造良好的市场业绩树立良好的物业形象及品牌配合进行活动组织销售广告设计市场策略调整---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除------本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---表33内部认购三种方式认购方式优点质量自我检验排队1.市场影响大，轰动2.易形成氛围，促进购买行为发生3.利于物业短时间售罄1.可能引起市场争议2.易发生不愉快事件抽签1.操作上正规、公开2.宣传上较易成正面报道1.市场气氛较弱2.较难形成轰动效应3.出现重复不利购买内部1.产生市场吸引力，烘托购买气氛2.在正式开售前笼络一批客户内部认购会由原来演变成发展商检验市场和操纵气氛的又一伎俩表34内部认购实操阶段性部署日期实操部署备注7.1提交《内部认购实操部署》7.1~7.2双方研究讨论7.1提交的实操部署7.3双方意见达成统一，确定工作细则7.4提交双方研究后决定之方案，并明确分工，全面开展准备工作7.5现场售楼部及示范单位布置完毕7.6-7.7现场包装完成，睇楼专车及保安、清洁人员到位7.8设立专人专线回答客户咨询及接受认购登记，睇楼专车(三条线，3台车)开始动作，(朝9晚6，1小时一班)7.9设立...