社会主义核心价值观视野下凶宅买卖合同纠纷的司法适用社会主义核心价值观视野下凶宅买卖合同纠纷的司法适用宋诚张登【摘要】近年来在房产交易市场中，因受利益驱动，部分出卖人违背诚实信用及公序良俗原则，以故意或消极的方式隐瞒房屋历史信息的真实情况而产生纠纷的案件越来越多，这类案件被称为“凶宅”买卖纠纷。但因目前对于“凶宅”及其合同效力的认定缺乏明确具体的规范指引，往往更多依赖于法官个人心证，导致司法裁量结果不一。而从构筑社会主义核心价值体系而言，从司法解决路径上导引“凶宅”案件救济，围绕出卖人的请求权基础明确其应承担的法律责任，这不仅是保护买受人利益的需要，更是确保司法裁判结果统一与公正的客观需求。【关键词】凶宅合同效力社会主义核心价值观法律责任社会主义核心价值观从国家、社会和公民个人三个层面，集中反映了社会主义意识形态的价值本质与价值追求，凝结了全党全社会的道德共识和理想信念。司法审判工作不仅是适用法律，更是将社会主义核心价值观的价值理念在案件审判中加以贯彻落实。近年来，随着中国楼市的火热，人民法院受理的二手房买卖合同纠纷也大量涌现。“凶宅”案件多涉及民法上的公序良俗、诚实信用原则的运用，“凶宅”也往往与封建迷信、民俗等概念交织难分，“凶宅”案件的处理结果在一定程度上引导社会风向。但针对此类案件的处理，我国尚不存在法律规范，学界尚未形成统一观点，同类案件也存在同案不同判的情况，因此建立统一的“凶宅”司法认定标准并根据当事人的请求权基础作出相应裁判规则具有重要意义。一、重塑诚实信用及公序良俗原则依据《中华人民共和国民事总则》第7条、《合同法》第7条规定，法律都明确地以“尊重社会公德”、“不得损害社会公共利益”、“不得扰乱社会经济秩序”之词句，对合同订立过程中的法律行为进行了规制。涉“凶宅”合同纠纷案件属于合同纠纷，其法律主体的法律行为理应受到上述原则规范。但是，在现实中之所以会发生涉凶宅案件往往就是处于房源信息掌握优势地位的出卖人违背诚实信用和公序良俗原则，将涉嫌凶宅的房屋出售给购房者，造成购房者的利益实际受损以及后续的诉讼困扰。依据诚实信用原则，出卖人在房屋出售前应该完全披露房屋信息，特别是购房者在明确说明购房系为了结婚、养老等特定需求时，对于出卖人可能构成“凶宅”的披露义务要求应更高。诚实信用和公序良俗原则作为一项重要的法律原则，有利于弥补法律法规缺失的法律漏洞。二、兇宅的认定标准及出卖人的披露义务我们认为“凶宅”概念的界定应当坚持从狭义角度，实行严格标准，除购房人在购房时作出明确要求的外，仅将发生过人为致死的房屋认定为凶宅。[1]当然，“凶宅”的概念本身属于主观感知的体现，是一种规范评价上的权衡并非事物的本然譬如意外非正常死亡且陈尸多日的房屋是否构成凶宅就依赖于购房者和法官的内心价值衡量。但是从基本原则来看，从严把握凶宅认定标准更有利于弘扬核心价值观。“凶宅”的标准确定后，出卖人的披露义务对于房屋买卖合同效力有着实质影响，但目前我国并没有明确的法律规范对出卖人向买方披露的信息范围作出具体规定，因此明确房屋信息披露的内容就显得尤为重要。就其涉凶宅披露义务而言，当房屋发生过人为致死事件时，一般应肯定出卖人的告知义务。从日常生活经验及民间习俗来看，房屋内若发生过自杀等非正常死亡事件，往往会降低房屋价值，从而影响买受人的缔约意愿，也应属于信息披露的范围。三、扩张标的物瑕疵担保责任内涵根据我国《合同法》第153条、154条的规定，我国法律所指标的物瑕疵主要是指标的物质量存在瑕疵，使其在使用价值上不符合约定或者法定的标准，进而影响买受人合法权益。[2]但是，正是基于这一点的考量法院在审理涉凶宅纠纷案件时，如若只考量房屋的结构布局等物理状况时，可能虽然达到了合同法的审查要求，但是却忽视了房屋作为重要生活资料其内在价值。因此，在涉“凶宅”案件的法律纠纷中扩张标的物的瑕疵担保责任就显得确有必要。“凶宅”违背了人的心理追求，极大地降低了人们对于房屋价值的心理预期以及购买欲望。因为笔者主张将《合同法》中的标的...