土地抵押权制度问题我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的进展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是确定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国局部学者也赞成其他土地他项权利可以进展抵押。2、关于“四荒”土地抵押《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必需是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应当将包括以购置、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的状况下，土地抵押权自行毁灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地全部人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地全部人的收回行为不能对抗抵押人。由于抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，依据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在爱护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的根底。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主见。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人固然可以主见经登记的权利，并排斥未登记的权利主见或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，假如该土地使用权土地之上有房屋并且房屋全部人以该房屋设定抵押，该房屋占---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必定会消失土地的转让问题。而抵押人自身由于对土地使用权无权作出处分，因此，必需要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产治理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进展抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进展抵押，明显是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍旧是地的仆人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进展抵押应当是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进展抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能精确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以依据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严峻损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常治理和统一安排。依据城市房地产治理法的规定，国家出让土地必需符合土地利...