温州房价暴跌不会是孤立事件2013-08-3015:42阅读(6913)评论(12)编辑删除温州房价暴跌不会是孤立事件文/马跃成多年前，美国爆发的次贷危机，对世界经济影响巨大，中国也一直在思考，我们该怎样避免类似美国次贷危机的事情发生。在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。对于美国金融危机的发生，主要有几个原因。一、为推动经济增长，鼓励寅吃卯粮、疯狂消费。二、社会分配关系严重失衡，广大中产阶级收入不升反降。据统计，在扣除通货膨胀因素以后，美国的平均小时工资仅仅与35年前持平，经济发展的成果更多的流入到富人的腰包，统计表明，这几十年来美国贫富收入差距不断扩大。美国经济在快速发展，但收入却不见增长，与80年代初里根政府执政以来的新自由主义政策密切相关。三、金融业严重缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机。由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款+利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。中国不存在美国这样的次级贷款，因此也不会发生次贷危机。但是，我们不能不看到，我国的楼市存在的炒楼现象，比美国要严重的多，美国人买房多是自住，也很少一个人持有几十套房子的情况。而我们国家楼市的主要需求就是来自投资方面，一个人十几套、几十套房的情况非常普遍。问题的关键是他们投资楼市的资金很少是自己的自由资金，以房抵押贷款、以各种财产抵押贷款、借贷高利贷的情况很多。这种情况下，当房价上涨的时候，通过倒买倒卖，能看到资产的升值。但是，当房价下降的时候，资金链就可能要断掉了。同时，我们要看到，美国发生次贷危机的三个原因，也与我们目前的社会经济形势大致相同，特别是我们的通货膨胀也相当严重，收入差距越来越大，已经大大超过国际公认的警戒线。为了推动经济增长，我们采取的是比鼓励消费更危险的投资模式。目前房价已经大大高出人们实际的承受能力，而具备承受能力，大量持有房屋者，有多是投资需求。当房价下降的时候，这类房屋会极可能大量冲向市场，造成金融困局和危机。最近，有消息说，温州已经出现了类似的次贷危机现象。现在‘弃房’已经很厉害，房东真的没钱还贷了。一些之前高位买进的温州商品房价格，距离银行最大贷款只有百分之一二十的空间。一位温州大型房地产企业负责人说，下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10％左右。从理论上看，这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。从新房市场看，7月份，温州10多个已开楼盘400多套剩余房源降价入市。其中，“星河湾家园”一套面积377.92平方米的房子，最新价格每平方米39960元，该房子在2011年11月份开盘价为每平方米65697元。“新京都家园”一套5楼房源，2011年开盘价为每平方米36672元，调整后为每平方米22500元。距离温州市区较近的“中梁外滩首府”项目的开盘价为2万元/平方米至2.3万...