北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合本市实际情况，制定本暂行规定。二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》进行计算。三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积），与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积（一）套内的使用面积住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》（GBJ96—86）第2．5．2条的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。（二）套内墙体面积商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。五、公用建筑面积分摊原则（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。六、可分摊的公用建筑面积（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半七、不应计入的公用建筑空间（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；（二）售房单位自营、自用的房屋；（三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。八、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。九、分摊公用建筑面积的计算方法分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积十、售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。十一、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。十二、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房人结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。十三、商...