让无味鸡肋变香辣鸡翅会所经营如何做出味道？目前沪上所有的小区会所中，究竟有几家在赚钱？业内人士估计，暂且不论盈利，能做到收支平衡的会所目前大概也只在一成左右，会所经营被称为“无味鸡肋”。作为小区配套设施的重要组成，不少发展商认为，在销售阶段同步推出小区的会所概念，能直接提升楼盘的附加值，越来越被购房者所认可。令发展商同时感到苦恼的是，在整个项目运作的中后期，会所往往成为烫手山芋。小区缺乏这个展现系统化的文化生活环境的载体，楼盘品位难以得到全方位认可；会所要真正开起来，持续办下去，谈何容易。会所规模小了，适应不了社区居民的文化生活需求，形同虚设；规模大了，投入也大，除了庞大的前期投资，后期的维护和保养所费不赀。一个拥有近万平方米会所的发展商表示，平均每月用于维持会所的费用超过５０万元，这笔钱根本不可能在会所的日常运作中如数收回，大部分需靠发展商贴补，显然不是长久之计。不过，也有少数收费较高而且对外开放的会所不但不赔钱，反而能给发展商赚上一笔。如名都城，目前其会所在沪上餐饮界已名气不凡。有关人士如此分析名都城会所的成功经营首先，其会所位置处于小区迎门处，有利于灵活地对内对外同时开放；其次，会所内部装饰富丽豪华，直接针对周边古北地区的高消费群体；另外，以餐饮为主打，做特色做品牌，跳出只为业主生活便利服务的经营模式。三点成功秘诀是否可被更多的会所经营者所借鉴？究竟如何摆准位置，将会所经营从无味鸡肋变为香辣鸡翅？会所：以大为美？规模化经营是会所赢利的一大模式，而业内人士明确指出，会所也并非一味以大为美。一般而言，目前较受欢迎的会所设施主要包括棋牌室、乒乓球室、游泳池、健身中心、餐厅等种类，一些高档小区附设的温水泳池、壁球场、桑拿室等也很受青睐。业内人士指出，一些发展商盲目追求会所的高档次，在设施配备上的考虑与小区客观条件不相匹配的做法也是不可取的。例如，一个含有温水泳池的会所，一个月的维护保养成本要在３元／平方米才能达到收支平衡，但许多物业收费在２元／平方米／月左右的小区也规划室内温水泳池，显然超出了自身的承受能力，显得并不恰当。“与其考虑规模，不如把更多的关注放在各个房间的功能配置安排上。”管理着数家中高档住宅物业的诚成物业公司总经理茅伟雄如是说。会所一旦达到一定规模，对于空间的隔断安排就更要讲究。譬如厨房的设置要注意到油烟能通畅疏散、管道可隐蔽进出；儿童室的安排要注意电源的排布及地面的特别处理，这才是会所规划中需要精心推敲的细节。会所：为谁服务？据介绍，一般而言，目前沪上小区会所经营主要分三种类型：只对小区业主开放的封闭式会所、针对业主及其贵宾的半开放式会所、面向全社会的开放式会所。１．封闭式会所。中高档价位的小区会所大多实行封闭式管理，这样既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，又提升了物业的品质。此类纯粹的会员制会所，适用于中高档以上的公寓和别墅，如步高里会所即属此类。２．半开放式会所。半开放式会所在对住户开放的同时，也是社会性商业配套的一部分。半开放式会所的位置一般占据小区的中心区域及住宅裙房或地下室，对安保措施的要求较高，比如电梯直达会所，小区住户用ＩＣ卡出入，由此确保外来人员不至于从会所进入小区；内外收费标准不同：对小区住户实行大幅度优惠的会员制和优先制。这种会所会带来许多外来人员前来消费，甚至可能成为这一地区的公共娱乐健身场所，如瑞虹新城会所即属此类。３．开放式会所。完全是社会商业性设施，一般是发展商将本来要做会所的房子出租，面向超市、银行、建材店等招商，对小区内外一律是经营性质，这种情况大多出现在一些在中低价位项目中，物业费较低。专家指出，导致目前上海的小区会所经营难的原因，在于小区会所营业究竟对内还是对外这一对矛盾上：小区会所一般都选址在较靠小区内部的位置，如果外来人员使用会所，随之产生的诸如车辆停靠、外来人员频繁出入之类的安全隐患便大大增多，因此小区业主并不希望会所过多地面向外来人员，此类事件引发的业主投诉时有耳闻；从发展商的角度出发，不吸纳外来人员...