江苏省关于《房屋登记办法》若干问题的指导意见苏建房（2009）196号江苏省房屋登记办法若干问题的指导意见苏建房（2009）196号各省辖市房产管理局、宿迁市建设局：《房屋登记办法》实施以后，我省各地房屋登记机构在实际工作中都遇到了一些问题，我厅组织全省房屋登记机构对此进行了分析和整理，形成了《江苏省实施<房屋登记办法>若干问题的指导意见》。现将《指导意见》印发给你们，供各地在房屋登记工作中参考。附件：江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见二OO九年六月二十四日附件：江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见一、关于房屋初始登记1、对分割为小块出售的非成套住宅、非住宅，只要这类分割符合规划设计、具有独立利用的价值、符合建设部对《关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》的补充说明[（97）建房产字第019号]的相关规定，可以予以登记。2、房地产开发企业在申请住宅小区房屋所有权初始登记时，应当按《房屋登记办法》第三十一条的要求，将建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请登记，权利人记载为该小区全体业主，不发房屋权属证书。3、未经初始登记的房屋，除法律、法规另有规定外，不得办理转移登记。4、对小区内的会所、幼儿园等配套用房的权属，如果土地、规划、建设等前期建造手续均未有明确的，可由开发商在申请预销售许可时在销售方案中说明，明确配套设施的具体内容和部位及权利归属，并要求开发企业在销售时向社会公示或作为商品房预售合同中的约定。符合上述条件的，可按开发商所报的方案受理登记。5、人防工程由于情况不一，相关的法律对人防工程权属的规定也不够明确，但对申请人能提交明确的产权依据的，应当予以受理。6、《房屋登记办法》已将未依法取得施工许可而建造的房屋列为不予登记的情形，因此，一般应将具有建筑工程施工许可证作为核准登记的条件。但建设部《建筑工程施工许可证管理办法》规定：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的，不需领取建筑工程施工许可证，因此，对建筑面积在300平方米以下或能证明工程投资额在30万元以下的，可不提供施工许可证。未有建筑工程施工许可证但在《房屋登记办法》实施前已经竣工的房屋，不能补办建筑工程施工许可证的，只要规划验收合格，登记机构可以受理。7、《房屋登记办法》第三十条中的房屋已竣工的证明是指建设行政主管部门出具的验收备案证明。自建的民宅，可由承建方出具房屋已竣工证明。对于《房屋登记办法》实施之前已实际交付使用的房屋，无法提供建设行政主管部门出具的质量验收合格证明的，可以由申请人提供安全鉴定报告。二、关于房屋基本单元房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号）的房屋或者特定空间。1、建筑物区分所有权中的成套住宅以套为登记单元，非成套住宅，以房屋的间等有固定界限的部分为登记单元。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---非住宅房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为登记单元。2、规划批准的不同用途的楼层,可以分为不同的登记基本单元登记。3、相邻的非成套住宅、非住宅登记单元，可以合并登记。三、关于抵押登记1、《房屋登记办法》第四十八条已规定了经依法登记的房屋抵押权因主债权消灭、抵押权的实现等原因消灭的，“权利人应当申请抵押权注销登记”，所以，抵押权的注销登记可以由抵押权人一方申请。2、对保证合同的反担保，如担保公司与债务人约定在一定期间内为连续发生的债权提供担保，债务人以房屋提供反担保的，也可以办理最高额抵押登记。3、最高额抵押并不以主债权的存在为前提。因此，受理登记时不应要求申请人提供主债权合同。由于各商业银行都有一套适合自己的管理模式，因此，也不能要求申请人提交统一格式的抵押合同文本，只要具备最高额抵押登记所需的要件即可。4、以同一地点不同登记单元的房屋作抵押共同担保某一债权，申请人可以提供一份主债权合同、一份抵押合同。登记机构建一份档案。在将申请登记事项记载于登记簿时，应将登记事项分别记载于每个登记基本单...