南京市农村宅基地有偿退出的操作办法及改革方向文/金雯宅基地是农民依法对集体上地所享有的占有和使用的极利,是农民最西安的明产.随育南京市城市化进程加快和农村经济发展，农村宅底地退出的实践和探索逐步展开•因此，本研究在统筹城乡背景卜，在实践和理论的基础上,分析南京市农村宅基地退出工作及存在的部分何虎，提出相应的改革方向和政箫建议。【关fit,】农村宅墓也有偿退出，改革万向,南京市南京市经济社会发展正面临.斯三衣~问题的阻碍，为肓敏解决人地予盾.盘活衣村要素资源.南京市正在大力推进土地综合整治.加快宅基地退出进程.全面推诳城乡发展.目前.已有学者认识到农村土地退出改革的重要性.从分析农村宅基地退出的障调入手.揭示女村土地退出难的原因.初步建立了农村宅基地退出机制的构想.本研究在实地调查的基哥上总结了南京市衣村宅基地退出的方案.并以此为基础提出了相应的改革方向.以图对推进南京市统寿城乡发展.保障农民土地财产权益.促进南京市土地资源高效配置利经济发展方式有所作用.1南京市农村宅基地有偿退出操作办法U明确南京市衣村宅基地退出范围南京衣村哪些宅基地可退出，目前的范围是只耍是本市土地利用总体翅陌确定的中心城己外.为了公共利益和实施规划的需耍,不符合土地综合整治条件的.使用权人申请自愿或政府和使用权人达成一致条件后同意退出,该农村宅基地殳其地上建（枸）筑物即可退出.1.2明确退出后的宅基地的利用方式退出后的宅基地需严格按照土地利用总体规划以殳城乡建设规划统一肓序地使用.重新规划土地用途.提高土地利用收益.促进农民增收.积极稳妥地推进工业化城市化.退出后的宅基地一般有几下用途•修建地铁或公路等交通建设用地需要.房地产开发用地的需要.修建公共基说娱乐设您需要.规划为建没用地的.如退出后的宅基地用来开发房地产业的.可按规定办理失体土地征用手续,将宅基地使用权流转为遂设用地使用权.1.3宅基地诅出的补偿安置方法南京市在进行宅基地退出工作的同时.也积极推进城乡户籍工作的改菟.积极鼓励农村人口何城慎集中.总结而言.向衣户补偿包括以下几种办法•（1）以地换房,即用农民手中的宅基地殳其地上建（杓）筑物置换政府建设的安置房安置房一股建设在政府统一规划的g域.将好几个农村地巴的衣民集中居住.由同意,换安置房的衣民自主申请和选择.申诘安置房的条杵咎照不同地里当地同期房屋拆迁安置的补样条件一股分为按农户人口或宅基地面积分配不同面积或套故的安置房.宝者于2013年8月对南京市部分g进行了问卷调查.共调查了5个乡镇.9个村庄.收回有效问卷187份.据调查数据统计.户均获得宅基地殳补偿款35万元.集中居住巴安置房以2200元/m：的成本价出售给衣民.退出宅基地的衣民不再拥有重第申请宅基地的权利.（2）货币补偿•货币补偌的对象为不符合申请安置房条件的本户或自愿放弃申请安,房的部分女户.政府按规定给予这些衣户一次性的赏币补偌.蛤予这些补偿后不再另行安排申请宅基地或安置房.同样货币补偿也视农户人Q或宅基地的面积而定.按照茁平方米多少元的标准而定.建设项目征收集体土地的.包括征地巴片价补偿费和青苗艾附古物照合补偿舟.（3）配置经营性用房.这在少数地■实行.并不是普遍现瘁.如有些城乡结合也带.村第体经济组织诳行经苴性行为的.K励退出宅基地后用获得的安置费重新在指定地冬购买经营性用房继续谜行生产经营.购置的标准产房.经营性用房.产权或出租.经营收益归农户所肓.尽可能的增加农民的财产性收入.（4）以地换保险•政府对退出宅基地后的衣户统一办理医疗保险或养老保险.我少农户对土地的依簌.尽员减少他们的后顾之忧.退出宅基地后的衣民不再翔有申请宅基地的权利.在上述的几种安置补偿方法中.衣户可根据自身的需要或釜件自由选择.政府并不强制衣民按照统一的方式安置.但据调查显示,退出宅基地后的大部分农民仍然选序政府分配的安置房.保证自身生活的稳定性和安全性.2改革方向U）充分尊重农民意愿针对部分地巳存在的强行退出现貌.政府应儒到充分尊重农民意愿.并对他们晓以大义.以农户愿意退出为展开退出工作的前提.在实施土地利用重新规划的基湖上坚持-以人为本-.促使宅基地的退出工作更i...