中国永安中国永安鑫科鑫科··永安山庄永安山庄会所管理方案会所管理方案（讨论稿）（讨论稿）DTZDTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司司谨呈谨呈二零一二年八月二零一二年八月目录会所管理方案本方案是根据物业市场会所的一贯标准而形成，可能在执行过程中有不适用的地方，建设单位应根据项目的定位而确定会所应开展何种项目，从而满足业主的需求。一、会所经营方式现代发展的高档住宅或办公楼物业必须在会所及康乐设施配套方面有周全的编排，作用以维持物业本身的价值，又令业主享的尊贵的地位，作为休闲聚会的中心点。因此，在选择营运方式前，必须衡量物业本身及业主的档次与消费能力以作取舍。但大部分的会所经营不得其法，在服务质量、营运方式、设施维修保养均在标准水平以下，最后年年亏损，会所形同虚设，严重影响物业管理质素及建设单位声誉。（一）会所经营方式类别大致上，会所的经营方式可分为三大类：1.外包专业公司营运方式在这种形式下，会所产权属于建设单位所有，建设单位将会所一切经营、运作外判给专业公司负责，建设单位每月向该公司收取一个定额租金或一个较便宜的定额租金加上营运公司营业额或利润所得的一个百分点作为收益。而承判商以自负盈亏方式运作。2.半外包专业公司营运方式在这种形式下，会所的经营权理论上由建设单位及一间专业营运公司各占50％共同拥有，而实际上，会所则交由营运公司全权负责，会所的盈亏由双方平均分享及分担。3.建设单位独自经营在这种形式下，建设单位负责会所的一切营运，自负盈亏。（二）会所经营方式对建设单位影响形式好处坏处1.外包专业公司营运方式1）建设单位收入稳定，并且不会出现亏损。2）不用自组营运公司，减少启动支出，降低因缺少经营会所经验而导致之风险。1）对于会所质量的控制较差，物业整体形象易受影响。2）收益可能较自己营运时低。2.半外包专业公司营运方式1）由于会所盈亏由建设单位及营运公司平均分摊，如会所有丰厚盈利时，建设单位的收入会较外包专业公司营运方式多2）建设单位可促留监管会所质量的权力，有效控制服务质素。1）建设单位须面对可能亏损的情况，收入不稳定。3.建设单位独自经营1）会所盈利（如有），建设单位可全数收入。2）会所可完全按建设单位方针及方法营运。3）建设单位可灵活性满足业主在设施上或收费上的要求。1）前期激活费用，如人员招聘等费用较其他经营方式大。2）缺乏经营会所经营容易导致亏损。3）缺乏经验，会所服务质量较难维持.（三）会所设施功能组合建设单位及物业服务公司在投资会所设施配置前，必须确定了解物业本身客户之兴趣及需要以作取舍，因不同的客户其消费能力有别，建设单位须在前期定位准确规避风险。下列建议之基本会所功能为现时客户所喜好：会所类别——休闲会所----供住宅客户专用*会所功能组别建议设施功能建议面积综合式会所休闲式会所豪华会所健身房***桑拿、按摩室（10人）30平方米、10平方米（每室）**中餐500平方米/100人*西餐酒廊300平方米/100人***雪茄吧150平方米/50人*休闲咖啡网吧60-80平方注/30人***羽毛球场/网球场16.36*9.9/36.36*18.18**乒乓球室60平方米/2台*球室60平方米/2台***舞蹈室40平方米*保龄球场1000平方米/8线**游泳池大约160平方米水面面积***室外高尔夫球练习场300米*135米/25线*室内高尔夫球练习场－*仿真攀山机－***麻将室8平方米***会议室300平方米/100人***小宴会室30-35平方米/20人***多功能室（读报、下棋）90平方米/30人*托儿活动中心120平方米/30人*儿童游乐室50平方米/20人*礼品部（时花、礼物）30-60平方米***小超级市场300平方米**（四）附有偿服务活动小区业主除会所设置功能外，专业物业服务公司尚须按季节性定时安排下列活动，以保持客户及物业尊贵地位，加强住户家庭成员间了解及沟通，更籍此提升物业品牌。1.特式活动：-试酒会（红白葡萄酒）-男士、女士名牌用品推广-优质咖啡、茶话会、品尝小餐-麻将比赛-桌球比赛、-乒乓球比赛-高尔夫球比赛等2.户外活动：－联谊郊游－中秋赏灯－秋日烧烤－风筝竞技－游泳训练－绿色花园－宠物饲养－儿童外展参观3.户内活动：－...