南京市物业效劳收费管理实施方法关于印发?南京市物业效劳收费管理实施方法?的通知各区、县物价局、房产〔建设〕局，各物业管理单位：为标准物业效劳收费行为、维护业主和物业管理企业的合法权益，现将?南京市物业效劳收费管理实施方法?印发给你们，请遵照执行。附：?南京市物业效劳收费管理实施方法?南京市物价局南京市房产管理局二00五年二月十八日附：第一条为标准本市物业效劳收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院?物业管理条例?、?江苏省物业管理条例?和国家开展和改革委员会、建设部?物业效劳收费管理方法?、?江苏省物业效劳收费管理方法?的有关规定，制定本方法。第二条本方法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化效劳的收费行为。第三条本方法所称物业效劳收费，是指物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。第五条市物价局会同市房产管理局负责全市物业效劳收费的管理与监督工作，制定本市物业效劳收费的管理方法及相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业效劳收费政策的实施和监督管理工作。第六条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳内容、效劳质量相适应的原则。第七条物业效劳收费包括公共效劳费和代收代办效劳费、特约效劳费。物业效劳收费根据物业的性质、提供效劳的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共效劳收费及住宅区停车效劳等专项效劳收费，实行政府指导价。普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共效劳收费和满足局部业主、使用人需要或接受委托开展的特约效劳、代收代办效劳收费，实行市场调节价。第八条实行政府指导价的普通住宅公共效劳收费，由市物价局会同市房产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的效劳内容、效劳标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。第九条业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业效劳合同中约定公共效劳收费标准〔水平〕、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理效劳内容、效劳标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共效劳收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。以招投标方式确定的普通住宅前期物业效劳收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。第十条业主大会成立后，普通住宅公共效劳收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业效劳合同中约定。第十一条实行市场调节价的物业效劳收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业效劳合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业效劳合同中约定。价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业效劳收费行为的标准与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共效劳费收费水平，促进相关各方合理约定物业效劳收费有关事项。第十二条物业效劳收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业管理企业承当的物业效劳计费方式。酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效劳计费方式。第十三条物业管理公共效劳费用的构成因素为：1、管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用...