山东省物业服务收费管理办法(征求意见稿)第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。第三条本办法适用于本省行政区域内符合国家物业管理资质要求的物业服务企业对物业提供社会化、专业化服务的收费行为。第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，收费标准应当根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。第六条省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业服务费，实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。普通住宅小区内改变设计用途用于经营的住房，其物业服务收费实行市场调节价。第八条实行政府指导价的物业服务收费，实行分等级管理，由市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定基准价格和浮动幅度，定期向社会公布。具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内，与业主在物业合同中约定。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。第九条实行市场调节价的其他物业服务收费，由物业服务企业与业主或者物业使用人协商确定。第十条通过协议选聘的物业服务企业，应在开发建设单位销售物业前，按照政府指导价的有关规定拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级和收费标准。通过招标等方式选聘物业服务企业，应在招标过程中明确所提供的物业服务等级和收费标准。所确定的服务等级和收费标准等内容，均应详细载入前期物业服务合同。第十一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，物业服务企业与业主或业主委员会签订的物业服务合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。第十二条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制方式，具体收费方式由物业服务合同约定。包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。第十三条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金比例由物业服务企业与业主或者物业使用人双方协商确定。第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(三)物业管理区域清洁卫生费用;(四)物业管理区域绿化养护费用;(五)物业管理区域秩序维护费用;(六)办公费用;(七)物业服务企业的固定资产折旧;(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金...