住房保障制度_对我国住房保障制度的探讨摘要：我国城市化对住房需求很大，但保障性住房供应明显滞后。要完善我国的住房保障制度，需要构建新型的保障性住房供给模式，积极拓宽保障性住房供给渠道，完善政策性住房融资体制。关键词：住房保障制度；廉租房；经济适用房：F293.31文献标识码：A：1006－3544(2010)03－0054－02我国自1998年开始进行大规模城镇居民住房制度改革以来，在双轨制的住房供应体系中，以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系建设进展缓慢，原本以高收入家庭为对象的商品房供应体系则发展迅速，后者事实上已成为当前我国居民住房供给的主渠道。这与当时“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的改革目标差距过大。由于住房供给体系发展严重失衡，市场化过度，在近年来房价出现大幅度上涨的情况下，中低收入家庭的住房保障问题变得日趋严重。因此，需要加快完善我国的住房保障制度。一、我国住房保障制度存在的问题(一)保障性住房供给明显不足从经济适用住房和商品住房的建设情况来看，保障性住房的比例呈逐年下降趋势(见表1)。2000-2008年，经济适用住房竣工套数与商品住房的比例由28.21％下降到7.16％；经济适用住房的新开工面积与商品住房的比例由21.77％下降到6.72％。在保障性住房中廉租住房建设总量也非常小，尽管2007年廉租住房建设步伐明显加快，资金投入超过2006年以前历年累计投入总额，筹集廉租住房为2006年以前年度累计廉租住房总量的2倍多，但当年全国安排廉租住房资金仅80亿元，新筹集到的廉租住房也仅16万套。(二)保障性住房供给制度存在设计缺陷现行的廉租房和经济适用房形式，在公平性和有效性等方面还存在较严重的缺陷，是目前保障性住房建设滞后的重要原因。其一，覆盖面太小。经济适用房实际上流入了市场，廉租住房的超低租金还不够维护费而失去自生能力，政府又没有财力来大量建造廉租住房，广大中低收入群体指望不上政府的保障性住房。其二，设计中存在断层问题。廉租房、经济适用房、商品房三者之间存在明显的断层，不能连续性地覆盖各收入阶层，而这些断层也不能通过房地产发展自动缝合。其三，保障性住房流动性差，存在退出障碍。廉租房承租人收入提高并不会主动退房，而对经济适用房按商品房市场价格流动的监管成本很高，因而在实际操作中存在退出障碍，导致保障性住房流动性差。(三)住房政策性融资体制不健全由于住房资金需求量很大，还要有政策性住房金融渠道作为补充，以提高居民购买能力。国外住房金融模式可分为强制储蓄型、合同储蓄型和资本市场型。强制储蓄型是政府凭借国家权威和信用，通过国家法律和行政规定等强制性手段强制要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持雇员住房消费，其本质是一种社会保障机制。这一模式产生于20世纪50年代的发展中国家，其中以新加坡的中央公积金制度最为成功。合同储蓄为借贷双方通过契约筹措住房金融资金，日本的邮政储蓄模式和德国的契约模式都属于合同储蓄模式。资本市场型是指通过资本市场筹集住房资金的一种住房金融模式，实行这种住房金融模式的国家主要有美国、加拿大和丹麦。我国住房公积金制类似于强制储蓄型，是政府用强制手段筹集住房建设和消费所需资金的一种住房金融模式，并承担了政策性住房金融的功能，实行低成本吸收存款和低利率发放贷款。但按照贷款风险管理对偿还能力的要求，住房公积金贷款会优先发放给高收入家庭，低收入家庭则不易获得贷款，使公积金贷款成了高收入家庭的专利。广大低收入家庭公积金存款在不断相对贬值，而少数高收入家庭享受公积金贷款优惠利率，形成低收入家庭补贴高收入家庭的“逆向”机制。公积金制度中的不公平性，严重阻碍了会员参与的积极性和规模的扩大，导致公积金对住房保障效果很小。(四)住房保障制度忽视了城市化进程的要求我国经济保持长期高速稳定发展，但城市化落后于工业化进程，城市化水平明显偏低，推进城市化进程，特别是让进入城市的农村人口融入城市是保持我国经济协调快速发展的客观要求。对这一点，现行的住房保障制度则没...