第一章总则第一条为了规范物业治理行为，维护当事人的合法权益，依照《江苏省物业治理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。第二条本市行政区域内的物业治理活动适用本细则。第三条新建住宅区必须实行物业治理。配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业治理。配套设施不全的原有住宅区，当地人民政府应当有打算地组织综合整治，提高配套水平，逐步制造条件，实行物业治理。鼓舞机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业治理。第四条镇江市房产治理局（以下简称市房管部门）是全市行政区域内的物业治理行政主管部门，负责本细则的组织实施。辖市、区人民政府应当加强对辖区物业治理工作的领导，协调相关职能部门共同推动物业治理工作。辖市、区物业治理行政主管部门负责本辖区内物业治理活动的监督治理。建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业治理活动的相关治理和服务工作。街道办事处（含镇人民政府，下同）负责对辖区内物业治理与社区治理、社区服务的相互关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业治理企业开展工作。第五条物业治理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。（一）新办的物业治理企业从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。（二）新办的劳动就业物业治理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。（三）对社区服务项目，经有关部门审核批准，3年内免征营业税，都市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。（四）物业治理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。（五）新成立物业治理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。（六）物业治理企业受托治理的经政府整治的老住宅小区物业治理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业治理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利，并承担相应义务。业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治治理。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业治理的组织形式能够由业主自主决定。第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。物业使用人在物业治理活动中应当遵守有关法律、法规和业主（临时）公约的有关规定。物业使用人违反规定的，有关业主应当承担连带责任。第八条一个物业治理区域成立一个业主大会。业主大会由物业治理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项，应当由业主本人依照投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主托付本物业治理区域内其他业主参加会议的，受托的业主能够代为转交投票的书面意见。物业使用人出席业主大会的，应出具业主的书面托付书。如业主出具书面托付书确有困难的，经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的，可出席会议。物业治理区域内业主户数多于200户的，可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推举出1一5名候选人，经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。第九条物业治理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作，有利于物业实施统一治理，有利于社区建设与治理，有利于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业治理行政主管部门具体划分。物业治理区域划分后...