XX省城市房屋拆迁价格评估暂行方法范文城市房屋拆迁区位综合价格评估研究随着2001年11月国务院的?城市房屋拆迁管理条例?和2002年3月?XX市城市房屋拆迁管理实施方法?的相继出台，房地产价格评估机构逐渐成为城市房屋拆迁工作的重要组成局部，评估工作也成为拆迁各方关注的重点。为了顺利完成拆迁评估工作，同时兼顾拆迁实施过程中的操作惯例，武汉国佳房地资产评估在拆迁评估中针对住宅、办公、商业性质的房产引入了区位综合单价〔简称区位价〕概念。经过一年多的摸索和实践，取得了较好的成效。区位价的评估成为房地产拆迁评估新的尝试。一、区位价的内涵所谓区位，是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所〔如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等〕的距离，周围环境、景观等。因此引入区位价可以表达在同一供求区域内房地产价格形成的共性组成局部。从房地产价格的组成局部上，我们可以这样理解，区位价就是指拆迁房屋在估价时点状态下的包含土地价格在内的区位补偿价，其价值是拆迁房屋的房地产市场评估单价扣除房屋重置价后的剩余局部〔以建筑面积为计算基数〕。1、区位价从本质上讲是市场价值区位价的计算依赖于拆迁房屋的市场评估价，因此其价值定义为公开市场价值。2、区位价是拆迁房屋总体市场价值的一局部区位价是利用剩余法的思路对被拆迁房屋市场价值进行剥离而来，即区位价＝房地产市场价－房屋重置价。3、区位价不仅色含楼面地价还包括区域环境配套等综合因素对价值的影响房地产价格的形成除了土地和房屋价值外，还包括影响房地产价格的各种因素。从总体上看，这些因素分为一般因素、自然因素、区域因素和个别因素四个局部。区位价是在市场价值的根底上倒算得来，虽然表达方式和楼面地价相同，但实质上是包含了楼面地价的。二、区位价的提出1、符合国家现行法规和操作惯例在新条例出台之前，XX市拆迁工程货币补偿金额根本上是按照基准地价加重置价进行计算的。基准地价由政府制定，重置价由评估机构确定。按照新条例的规定，“货币补偿金额，根据拆迁房屋的区位、用途、建---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定〞。因此，在新条例出台后，我们将拆迁房屋市场价格的评估分成区位价和重置价格两个局部进行。以评估计算出来的区位价取代原来由政府定价的基准地价，这样既保证了拆迁补偿的市场评估原那么，又兼顾了拆迁实施过程的操作惯例。2、表达了等价有偿的原那么城市居民对住房最关心的是有多少建筑面积，存量房地产的交易也都是以建筑面积为根底进行交易，而区位价的类型也是以建筑面积为计算基数，同时根据区位价的内涵，在同一供求圈内的房产，不管新房还是旧房，所享受的大环境配套、根底设施配套等是一样的，在不考虑房屋个体之间的差异，小区环境等因素的前提下，区位价应该是一致的。而且区位价的计算是由房地产估价师根据房地产市场进行评估计算的，其结果是科学、合理、客观的，也能充分表达等价有偿的原那么。3、有利于实际操作XX市目前正在进行大规模的旧城改造和土地储藏，拆迁范围较大，时间紧，区位价的引入能够实现大批量评估，提高个案的评估效率。而且在拆迁范围内的房屋密度大，状况差，房屋之间的个体差异比拟复杂。区位价的评估可以使同一拆迁区域内的地区补偿水平趋于一致，房屋差异由重置价评估表达，这样得出的评估结论容易被拆迁当事人接受，也符合拆迁范围内房屋的现状。三、区位价的测算新?条例?确定的补偿原那么实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购置，然后进行撤除。因此，房屋拆迁评估最适宜的估价方法应当是市场比拟法。但有时受到市场交易资料缺乏、数据收集比拟困难的限制，也可以根据具体情况选用其他评估方法。目前我们对于区位价的测算主要选用市场比拟法、假设开发法、收益法等三种方法。1、市场比拟法思路在交易资料比拟容易收集，交易案例较多的情况下，市场比拟法是首选。即通过市场调查，选出与拆迁房屋地段相同，用途相同的同一供...