《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》1总则第一条为了执行《房地产估价规范》（GB/T50291—1999以下简称《估价规范》），统一对被征收房屋价值的评估（以下简称“征收估价”）的程序与方法，维护征收当事人双方的合法权益，制定本规则。第二条本规则适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）调整范围内的城市、镇国有土地上的房屋征收估价活动。集体所有土地，拆迁地上房屋及其附属物的征收估价，不适用本规则，但征收城乡结合部和“城中村”的房屋，不重新调整集体建设用地或者宅基地的除外。第三条征收估价应当考虑估价对象现有价值和让渡建设用地使用权产生的房地产增值效益，合理确定征收补偿价格；征收居住用房的，应当保障被征收人的居住条件。2征收估价术语第四条征收估价，是指专业估价人员接受征收当事人委托，按照《估价规范》和本规则，对估价对象作出的用于征收补偿目的下的客观合理的价格或价值评估。第五条估价对象，是指一个具体估价项目中需要估价的房地产，包括房屋物质实体及其附属物和依托于物质实体上的权益，以及被征收范围内房屋所有权人占用的建设用地使用权。第六条房屋，是指按照使用功能划分的居住用房和非居住用房，非居住用房可分为非居住商业用房和非居住其他用房。第七条估价时点，为征收机关发布征收决定公告之日。征收决定公告发布后，房地产市场交易价格变动较大的，出具评估报告时应作出价格指数调整。第八条被征收房屋现有价值，是指按照建筑物重置价格计算，扣除折旧，查勘房屋实际状况对被征收房屋物质实体评估的现存价值。第九条估价对象的房地产增值收益，是指根据被征收房屋所在区位城市、镇规划许可的土地用途、建筑容积率等条件，估价对象在公开市场上最可能形成的价值增值。3征收估价原则第十条征收估价应当独立、客观、公正，遵循《估价规范》和本规则，遵守《征收条例》和自治区征收的相关规定。第十一条估价对象为居住用房的，征收估价应不低于同区位新建普通商品房的市场均价；估价对象为非居住用房的，应充分考虑未来预期收益对价格的影响。第十二条征收估价必须遵循房屋所有权与土地使用权一体处分---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---的原则。估价对象的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，按照土地市场价格单独估价。第十三条以有偿方式取得土地使用权的非居住用房，按其土地剩余使用年限所对应的市场价格进行估价，未明确土地使用年限的，按照建筑物经济耐用年限进行估价。建筑物经济耐用年限按照《估价规范》5.4.10-5.4.11确定。第十四条征收估价，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素对估价对象价值的影响，下列费用应单独计算列入征收补偿总费用中，不作为征收估价事项：（一）临时安置费；（二）搬迁费；（三）征收经营性用房造成停产、停业的损失补偿费；（四）征收房屋自行装修部分的损坏补偿费；（五）为鼓励搬迁按照市、县级人民政府规定向被征收人以及承租人支付的各种补助、奖励性费用。临时安置费，按照房屋所在地市、县人民政府依据房屋租赁市场价格确定并公布的标准执行。临时安置房由政府确定租金标准的除外。停产、停业的损失补偿费和装修损坏补偿费，由征收人与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构另行评估。第十五条征收估价对象的物质实体状况和权益状况以房屋权属登记簿记载为准；征收公告发布前，征收估价对象的物质实体状况和权益状况已发生变化尚未办理房屋权属登记的，按照市、县级人民政府组织有关部门调查、认定和处理结果评估，并予以修正。第十六条征收估价应当严格执行《估价规范》4.0.1—4.0.6规定的估价程序，估价人员必须到估价对象现场，查勘估价对象，核实、搜集、补充估价资料，拍摄影像资料。因被征收人的原因不能对估价对象实地查勘的，应选择相邻同类估价对象完成现场查勘，查勘活动需由与征收估价无利害关系的第三人签字见证，并在估价报告中予以说明。4估价方法4.1征收估价方法适用第十七条征收估价适用市场比较法、收益法、成本法。第十八条对同一估价对象宜选用两种以...