中国MALL发展的适存性《商业时代》2003年第24期作者：广州市暨南大学经济学院何月媛内容摘要：本文探讨了国外MALL发展的影响因素，分析了MALL在全球兴起和发展的内在机理，以此为基础考察了相关因素在中国的成熟程度，得出目前在中国部分地区已经具备发展MALL的条件的结论，并提出了关于在中国开发MALL的几点看法。国外MALL成功的因素分析作为零售业最高级的业态模式，MALL产生于二十世纪初，盛行于五六十年代，九十年代则迈向发展的新高峰。并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性消费方式、完善的环境配套以及各具特色的主题规划风靡欧、美、日及东南亚各国。MALL与购物中心的主要区别在于后者一般位于都市繁华商业区，竖向发展，以购物为主也兼顾其他消费方式。而MALL至少包含以下四个特点：规模大，占地面积大、绿化面积大、停车场规模大，因此一般位于城郊结合处；功能齐全，至少有两家主力店、多家餐饮店和庞大的娱乐场所，涉及的行业包括衣、食、住、行、玩、学等方面；各种功能互相渗透，这与各种业态互不相干、只顾各自经营的购物中心有着很大的区别；主题明确、个性突出，营造一种立体生活模式。MALL是在一般购物中心的基础上发展起来的，正是克服了购物中心的缺点：空间有限、功能残缺、缺乏个性等。满足消费者充分选择、休闲生活和个性消费等要求，MALL才真正得到消费者的认同并成为人们生活的一部分。下面对MALL发展的外围环境和内在机理作详细的分析。国外MAlL开发的外围环境住宅郊区化与城市化进程的加快是MALL产生的宏观背景。由于汽车和公路的发展、通讯的进步以及联邦政府住宅政策等因素的影响，自20年代以来，美国城市郊区化速度开始加快，战后呈爆炸式发展，到70年代初，已基本成为一个郊区化的国家。人口的增加势必引起消费需求的增加，引发零售业态向郊区的转移。收入水平的提高是MALL得以生存的根本前提。按照国际购物中心协会的相关资料，美国在人均GDP达到12000美元，MALL才成熟发展。而与我国国情较为相近的——亚洲地区的日本、泰国、马来西亚等国家，当70年代MALL在这些国家开始发展时，其项目所在地区的人均GDP仅在3000-4000美元。可见，东南亚国家的MALL开发对我国更有借鉴意义。也有学者认为在描述商业消费的市场潜力时，应更多关注相应地域内的消费总量，而不是简单按照人均GDP来描述。亚洲地区，如香港、北京、上海、广州等城市，人口密度远大于美国，而且游客众多，只要其总体收入水平能够提高到一定程度，就能满足MALL的生存所需。交通的高度发达以及汽车的广泛普及是MALL发展的必要因素。MALL一般位于城郊结合处，而美国的人口密度又比较小，MALL的功能特点决定了它的辐射范围即生存条件必须达到200-300公里。如“美国摩尔”39%的客户来自240公里半径外，因此，发达的交通网络和汽车的广泛普及成为其发展的必要因素。1956年美国国会执行州际高速公路计划，彻底改变了美国城市的分布状况，加上汽车的广泛普及，便利了城市与郊区之间的流动。据国际购物中心城市协会资料表明，美国的家庭汽车拥有率达到60%时，MALL才成熟发展，对地广人稀的美国来说，汽车是仅有的城际交通工具，这个要求是必要的，但对于东南亚等国家，协会认为家庭汽车拥有率达到15%-20%已经足够。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---需求结构的转变是MALL成功超越其他商业业态的重要原因。各种商业业态有其特定消费群体，满足他们的特定需求。当人们的需求发生转变之后，以前的商业形式就需要改变，更高级更崭新的商业形式将应运而生。美国在人均GDP9000多美元、东南亚在人均GDP3000-4000美元时，消费需求结构开始发生变化，一般的商业业态如仓储式商场、百货等就不能完全满足他们的需求。以营造“购物中休闲”和“休闲中购物”氛围为特色的MALL则脱颖而出，成为人们需求的新亮点。房地产证券化给予了MALL开发大量的资本支持。MALL投资额大，投资回收期长，这高度考验发展商的战略投资眼光和资本能力。有学者认为：欧美商业房地产市场的充分证券化，以及以房地产基金（REITS）为核心的资本循环体系，为MALL发展提...