商业性资金参与工矿棚户区改造的三种途径字号欢迎发表评论2012年07月10日16:29：银行家作者：高广春黄国平纠错|收藏将本文转发至：商业性资金参与工矿棚户区改造的三种途径—兼析辽宁省实践高广春黄国平在各类安居工程或保障房建设中，工矿棚户区改造是最不适于商业性开发的一类。在绝大多数这类棚户区改造中，商业主导的路子基本上行不通，政府主导改造因而成为主流选项。在财政和政策性金融资源不足或难以大幅投入的条件下，有效策略是政府主导，即建立适当的政策激励环境引导商业性资金参与到棚户区改造中。在适当的政策激励下，商业性资金参与棚户区改造的模式有三种：一是信贷参与；二是参与企业自筹；三是债券融资。以下结合辽宁省棚户区改造案例进行具体分析。政策激励下的信贷参与所谓适当政策激励下的信贷参与，简而言之就是如果一种政策设计可以弥补棚户区改造中的信用缺陷，有效降低商业信贷参与的风险，商业信贷就会有足够的激励对棚户区改造提供信用支持。工矿棚户区改造中的信用缺陷首先源自其作为保障房的一些特点所引致的信用风险因素。主要表现在建设、配售和消费三方面。其中在建设、配售环节主要风险因素包括：保障房缺乏商品房的预售制，而且建成后在配置环节滞留时间过长，相当一段时间不能转换为有效需求；配套资金能否及时到位存在不确定性；配套工程能否及时配建存在不确定性；保障房位置距中心区过于偏远，或质量存在隐患，给居住者带来各方面的不便，影响到认购，导致已经建成的保障房迟迟分配不下去；商品房配建保障房项目中存在信贷资金挪腾。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---所有这些问题导致，保障房建设不能及时有效回笼资金，相关的商业金融机构贷款因此暴露于风险之中。在消费融资环节的信用风险则主要表现在：由于保障对象一般收入水平低，信用偿付能力缺乏，其中多数人基本没有信用记录，因而这部分人群基本不具备信贷条件，商业性信贷参与支持保障房消费的风险大，拖欠和违约的概率高。作为保障房中商业开发价值最低的工矿棚户区，其信用缺陷则更为突出。如以笔者调查，辽宁省工矿棚户区在这方面的突出信用问题表现在：其一，工矿棚户区的地理位置普遍处于偏远地带，空间劣势尤为明显，商业开发价值几近为零；其二，棚户区改造后的住房中的绝大部分是免费分配给原棚户区居民，几乎无法通过出售所建房屋偿付信用贷款，棚户区改造在经济上连成本都收不回，更不用说收益。由此，商业性资金参与支持工矿棚户区改造，面临较大的信用障碍。由此，激励商业信贷参与支持工矿棚户区改造的关键是对棚户区改造中的信用缺陷进行信用增级，并使其信用满足商业性信贷的基本条件。显然，商业机构是不会涉足该领域，政府机构必须担此职责。具体的政策选项有：⑴提供一定比例的财政投入，这就如同在商业房地产开发中要求房地产企业在寻求商业信贷以前，先持有一定比例的自有资金，这样才能撬动相应比例的商业贷款。如果房地产企业遭遇损失，首先伤及的是自有资金，然后才是商业贷款，就此而言，房地产开发企业的自有资金事实上起了对商业贷款增信的作用。财政投入发挥的作用与此类似。⑵财政担保＋政府融资平台专项贷款。尽管2010年国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》制止地方政府以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接或间接形式，为融资平台公司的融资行为提供担保，但其他相关文件（如发改委2011年6月《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》）实际上对用于保障房建设的政府融资平台的融资行为网开一面，相应的地方政府财政担保此类信用就必须作为保留选项。就棚户区改造而言，“财政担保＋政府融资平台专项贷款”即棚户区改造所需的商业资金在提供财政担保、并作出明确偿付规划的条件下，由地方政府融资平台向商业银行申请专项用于棚户区改造的贷款，此贷款账户---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---单立且专款专用。此设计就如同房地产商具有了一定比例的自有资金后，在向商业银行申请贷款时仍然需...