政府不动产证券化研究——以香港领汇基金为例■窦尔翔,何小锋,陈小红(北京大学经济学院,北京100871)[摘要]中国改革开放的过程,也是政府资产的市场化改革过程。尽管政府资产的市场化运作形式丰富,但都须遵循国民福利最大化原则,政府不动产证券化正是这一原理的应用。不动产证券化项目的上市在香港取得了巨大成功,为我国进行政府不动产资产证券化提供了珍贵的借鉴。本文以香港领汇基金上市为例,分析不动产证券化的经验和理论,并在此基础上提出中国政府进行不动产证券化的相应模式。[关键词]政府不动产证券化;领汇基金;REITsAbstract:WhileChinesereformandopening,moreandmoregovernmentalassetsareadoptingthemar-ketprinciple.Despiteitsvariousmarketingoperationmethods,westillconsiderthateachmethodshouldbemeasuredbytheprincipleofMaximizingtheSocialUtilityFunction.ThegreatsuccessofLinkREIT'sIPOprovidesararecaseoftheGovernmentalRealEstateBasedSecurities.ThispaperwillstudythecaseofLinkREIT,andfocusontheGovernmentalRealEstateBasedSecuritiesinChina.Andthecor-respondingmodeoftheGovernmentalRealEstateBasedSecuritiesinChinawillbeputforward.KeyWords:governmentalassetsbasedsecurities;linkREIT;REITs[][文献标识码][]F407.9B1002-851X(2006)05-0080-05逐步深入,产权变革这个深层次的问题也被历史性地提了出来,非国有化成为优化国有企业产权结构、中国政府实施不动产证券化的意义1政府不动产证券化就是把缺乏流动性但具有稳定未来现金流收入的政府不动产经过重组形成“资产池”,并以此为基础发行证券、筹集资金,并将今后收到的现金流偿付给投资者,从而实现发起人获得现金、投资人取得回报的目的。在中国实施政府不动产证券化具有重要意义,它是经济体制改革进一步深化的必然。随着改革的提高经济效率的重要方式,政府的不动产进行非国有化有很更多实现方式,证券化只是对不动产进行非国有化的一种实现方式。选择这种实现方式总体来说综合效应比较好,符合“国民福利最大化”原则,表现为以下几个方面:其一,可以有效改善我国政府的财务状况。根据财政部公布的预决算支出报告,200080---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---CONSTRUCTIONECONOMY年,中央财政支出每年超过收入2500亿到3000多亿人民币,而且逐年攀升。随着改革向纵深层次发展,改革的成本也进一步加大,需要中央财政的投入越来越多。东部反哺中西部,工业反哺农业,医疗和社会保障改革,金融体系的健康发展,这些都需要中央财政的巨额投入,而目前中央财政的融资渠道却非常有限。税收是一个可以预期的、稳定的流量,不可能期待仅仅靠税收来满足巨额财政需求。就对中国统计局和《中国证券与期货年鉴》的有关数据分析表明:国债余额占GDP的比例显然已经突破上不动产证券化有利于分流储蓄资金,壮大资本市场规模。2004年4月我国全部金融机构存款余额为23.46万亿元,超过GDP的两倍,而我国股票市价总值仅刚刚突破5万亿,数万亿政府不动产证券化,以及它在二级市场的放大效应,将是分流储蓄的重要手段。香港政府不动产证券化——领汇基金的2经验借鉴领汇基金全称为领汇房地产投资信托基金,将香港政府拥有的曾属于房委会的180项物业打包出售,2005年11月25日在香港证券交易所挂牌上市,成为香港首支REITs(RealEstateInvestmentTrusts,房地产投资信托基金)。上市当天获得19倍超额认购,限中国政府通过国债来筹资的潜力将会越来越小。通过不动产资产证券化,政府可以将现有的大量流通性很弱的不动产快速变现,筹集到大量资金,缓解财政压力。最终定价在10.30港元的定价区间上限,集资额约其二,体现政府对某些关系国计民生行业的控制、调控和引导。政府资产通过证券化变现,也是政府资产由实体资产转化为现金资产的过程,是经营权和所有权意义上的全身而退。但这种退出是一种“事后”的退出,因为不动产有不动的特征,政府是在不动产格局形成后的退出,保证了政府对不动产的规划权。政府可以用前一部分不动产退出后得到的200亿港元;加上领汇贷款融资的122亿港元,房委会总计获取收益约320亿港元。其证...