复旦大学管理学院/复旦大学住房政策研究中心陈杰副教授、郝前进博士等房价上升1.5%的数据，是我国十万统计人心中永远的痛，也恰恰是我们改革前进的动力。国家统计局局长马建堂在2010年5月7日南开大学统计制度与方法研究中心的成立大会上做如上表态。这个讲话的背景是，国家统计局2010年初公布的2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%的数据，引起社会各界的极大不满，也让国家统计局处于前所未有的尴尬境地。此后国家统计局在深圳召开住宅销售价格统计方案的论证，在国庆节前夕推出《住宅销售价格统计方案》（征求意见稿）。然而这份《方案》仍然存在诸多问题，很多专业人士都去信或在媒体上公开质疑，却不见国家统计局任何回应。正式版本的《住宅销售价格统计方案》何时能出台尚不清楚。到目前为此，中国房价指数仍然是一片迷雾。一、房价指数的意义：首先要明确，房价指数是干什么的？有什么意义？简单而言，房价指数的具体意义包括：（1）反应房地产市场价格变化与变动趋势，包括分类别房屋的紧俏程度；（2）对房地产投资者提供理性投资依据，对购房者提供市场判断的参考；（3）帮助政府了解房地产市场总体行情与走势，为制定房地产土地供应计划、确定土地出让基准价格、房地产市场政策调整等提供决策参考；（4）房地产市场交易管理与课税的依据；（5）房地产的开发与交易是经济活动的重要组成部分，房地产业是无可置疑的支柱行业，房地产价格的变动直接反映宏观国民经济状况，特别其区域性强，与本区域经济发展情况休戚相关。所以，房价指数被誉为国民经济的晴雨表，对市场参与者投资行为和政府宏观经济决策都有重要引导性意义。为此，一个合理、有效的房价指数应该具有以下特征：及时性、准确性、实用性与公开性。二、房价指数的难点：房屋价格和其他商品/资产价格存在诸多显著的不同，这使得无论房价指数的编制带有诸多挑战，无论是样本数据的选择还是分析方法的选取都会对房价指数结果造成很大影响。具体而言，房价指数的难点主要在于：l房屋是异质的。即使两套房屋在结构上的所有因素都雷同，其所处地理位置也是不同的。天下没有两套房子是一模一样的。这就对数据的收集和指数编制方法都提出了严峻挑战。前者要求编制房价指数的数据样本要很大，要有充足的代表性，而且不仅房价数据要有，房屋的各种特征都要获得。后者要求对房屋的异质性在技术上要有科学的处理方法，使异质的房屋价格同质化。l真实房价的获得是困难的。我们只能在房屋已售出后才能获知房屋的市场价格。挂牌价格和评估价格都与市场成交价格存在有差距。而在中国，二手房的价格连房产中心登记备案价格都可能带有严重的信息失真。l房产销售交易频率较低。在中国，新建商品住房的价格是由开发商主导的，离市场均衡价格有偏差。但二手房市场交易总体还不活跃，交易量至今还没有超过一手房交易量。即使在美国，每年也只有3%到7%左右的住房存量转移产权，这意味着平均一套房子要14年才会被卖出一次。这导致仅以成交的存量房屋价格来反映存量房的整体价格走势会带有较大偏差。三、房价指数编制的通常方法：房价指数最主流的有4类：l简单平均（SimpleAverage）l特征回归（HedonicRegression）---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---l综合调整（MixAdjustment）l重复销售（RepeatSales）3.1.简单平均简单平均即为计算在某一时间段内销售的所有房屋的平均价，也即总销售额除以总销售面积就可以得出。这种方法是最简单易行，也十分直观和容易理解。对消费者而言，也能提示购房的基本预算要求。但对于需要准确了解市场需求变动情况的房地产投资者和政府决策而言，则问题很大，因基于简单平均价格的房价指数往往与真实的市场波动情况有背离。其主要问题是未考虑不同价格的房产在不同时间销售对指数的影响。例如，假如别墅等高价房在某段时间内的销量比例增加了，那么简单平均的价格指数就会随着上升；或者，某地某个时期交易的房屋集中在郊区，那么房价指数立刻会被拉低下来。但这两个例子中每个房屋价格可能都并未发生任何改变。所以基于简单平均法的房价指数对人们判...