中国REITs发展的法律障碍与建议D9221005-6432（2013）25-0157-021REITs的发展人们可以消费房地产，也可以投资房地产，并且投资房地产能够产生可观的经济收益。这一特性使社会资金投资的一大重要领域就是房地产。发达国家通过较为成熟的证券市场逐步发展成了房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs），并不断完善。简而言之，一个房地产投资信托就是一个房地产经营公司，在大多数情况下，其目标是致力于持有并经营收益性房地产，例如公寓、酒店、购物中心、办公楼和厂房仓库等商业地产。有些房地产投资信托也同时从事房地产融资业务。REITs通过发行股份或收益单位，吸引社会公众投资者的资金，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行多元化的组合投资，最终将经营活动中所得收入以派系形式按比例分配给股东。在最近的几十年里，以美国为主导的金融发达国家中，涌现着许多金融产品创新及制度创新，就房地产金融而言，已经建立了一套较为健全的房地产金融市场体系。大致分为四个主要市场，公开的证券市场，银行间市场，银行间融资市场，场外交易市场。其中最主要也是发展最快的就是以REITs为主的公开证券市场。房地产投资信托分为三种：收益型、按揭型、混合型。收益型是指拥有和经营收益型房地产，业务包括出租，开发和出租后服务。房地产投资信托绝大部分属于收益型。按揭型是指直接贷款给房地产业主和经营者，或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。当今市场上的按揭型房地产投资信托，一般只为现成的地产提供融资，很多现代的按揭型房地产投资信托，通过使用证券化的按揭投资，和有效的对冲手段来控制其利率风险。混合型主要指既拥有地产，又能够提供信贷的混合型信托公司。2REITs在中国中国房地产金融业发展滞后这一点已经持续多年，并且已经成为了影响中国房地产业发展的一大主要因素，加大房地产金融业建设、推行REITs成为了市场的必然选择。REITs在发达国家是一项重要的信托形式，而现今的《信托法》及其他有关法规中却没有明确的规定。通过研究海外的REITs制度，尤其是REITs市场最大的美国，对于发展和建设中国化的REITs制度将会有很大帮助。在中国，REITs的试点运作已经开始，2008年开始逐步扩大的保障性住房建设中，资金的需求问题逐步凸显，需要完成如此巨大的财政投入，地方政府毕竟能力有限，通过REITs方式引入社会资本参与保障房的建设也是地方政府和中央政府的共同想法。REITs在这种背景下渐渐开始了中国化试点。国内正在进行的REITs主要分为两种模式：央行模式与证监会模式。央行于2009年颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs方---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---案更偏向债券化，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，房地产信托受益权通过信托公司在银行间市场发行，此受益券收益固定。证监会模式下的REITs则是以股权类产品的方式建立一支房地产投资信托基金，将地产所有权转移到该REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者都可以通过持有REITs份额间接拥有该地产所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与投资。3中国REITs的法律障碍REITs是最早从美国发展起来的。纵观美国REITs的发展历程，可以发现法律为REITs的健康发展提供了大力支持。从性质上看，REITs属于产业投资基金，自1960年《美国房地产投资信托法》起，美国多次出台税收改革法案，而我国目前缺乏产业投资基金的相关法律，因此我国的REITs很难享受到税收优惠。3.1产业基金缺乏专项法规REITs在本质上属于产业投资基金，但是中国现行的法律中没有专门的《产业投资基金法》，而只是出台了《证券投资基金法》，其中的规定只设立了《设立境外中国产业投资基金管理办法》这一行业规章，因此，中国化REITs在创立阶段和实际的运作过程中将会面临法律障碍。如果将REITs划入现有法律，根据《信托法》，对信托产品有200份合同、投资者数量为50的要求，并规定购买的最低金额为5万元，有些产品在实际的发行过程中门槛更高，而相对的，我国社会个人投资者的购买...