中国版C-REITs大猜想，哪类基础资产将成首单？01首先我们先讨论一个问题，就是现在这个时点国内适合不适合推出公募REITs产品？了解中国REITs发展历程的人可能知道，在06、07年的时候，国内的券商老大哥已经在这方面做出了诸多探索，也和监管层面做了很多沟通，然而时机不好，赶上了次贷危机，REITs的推进也就搁置了。那现在这个时点适合不适合推出REITs？我们回看一下，上个世纪60年代的美国当时处于战后经济复苏时期，出台政策推出REITs是为了要集结百姓的钱用于投资基础设施和商业地产。90年代的日本在资产泡沫后经历了漫长的经济衰退，房地产市场长期低迷，为了提振地产需求，日本政府选择REITs作为商业地产新开项目的资金，推动资金流入房地产市场。目前我国经济发展处于L型，大量的基础设施需要资金投入，而政府超负荷的财政支出很难负担，这也是目前市场上有声音表达PPP与REITs是完美的结合这一观点的原因。另外在公共住房方面，政策也是积极相应支持的，不管是政策的频繁出台，还是交易所的审批速度，都可以看出这个领域推出REITs的可能性。至于商业地产，其实归根结底是税负的问题，通过交易结构的设计可以实现税收筹划，所以这是一个通过投行技术可以解决的问题。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---关于REITs的定义，这个词是一个舶来品，直译成房地产信托投资基金。我们拆分来看，这里的房地产范围窄了，美国REIT协会把REITs细分为工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类。所以可见这里翻译为“不动产”会更加符合客观情况。再看信托这个词，这里面的信托不是大家传统意义上理解的“信托公司”，而是一种信托关系，这种关系可以表现为“公司型“的股东关系，也可以表现为”契约型“的委托受托关系。02那么这里我们讨论一下，中国的C-REITs应该用公司型的结构还是契约型的结构呢？纵观国外的成熟REITs，两种结构都有，两种结构的利弊也比较明显。契约型操作便利程度高，公司型治理结构更加完善，笔者认为在发展初期，还是契约型更具有操作性。那么，担任契约型的SPV谁来担任比较合适的？这个在国内势必是个争论较大的问题。大家知道，国内的金融环境目前是分业监管，但实际是混业经营。一个证券化业务，相似的交易结构，银监会有银监会的规定和SPV，证监会也有自己的体系，保监会也没落下。而实操中，不同的监管体系也已经有落地的产品，交易所市场类REITs产品比较多了，20多单，银行间也有皖新传媒书店的项目落地。所以公募版REITs会采用哪个当SPV呢？我们看下国外的经验，成熟市场更多的还是采---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---用类似于股票交易的概念，在交易所上市，这样在资金端可以实现个人投资者小面额认购。并且，从政策上看，皖新传媒这单据说是交易商协会审完，央行批的，还属于一事一议的状态，而交易所相对来说已经比较成熟，落地的项目大同小异，大的方面采用的技术一致，只在细节处稍有不同。再次，中国基金业协会也多次表态，要推动不动产投资基金即REITs的推出。综上对比，笔者认为交易所体系率先推出的可能性更大。选好交易场所后，我们来看一个具体的交易结构。再谈交易结构之前，我们先弄清楚一个问题：REITs都是权益性质的么，固定收益的到底叫不叫REITs产品？在美国，REITs产品分为股权型，抵押型，还有混合型。市场上一度因为银泰中心、凯晨世贸等项目流行CMBS的叫法，也有人叫抵押型私募REITs。叫什么其实不重要，重要的是“是不是REITs产品，并不取决于你到底是权益型的还是抵押型的“，到底该设计成权益型还是抵押型，这个和融资人的意愿以及当时的市场环境更有关系。总结美国的REITs历史可以看出，在经济上行周期，固定收益型的REITs产品高，而经济下行周期权益型的占比高。这也是我们设计产品可以参考的交易设计。03在厘清上述问题后，我们来看一下中国版的C-REITs到底该采用什么交易结构？讨论交易结构的前提是，我们作为---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---◁文笔绘...