货币宽松对当前楼市影响及对策2022年7月23日，国务院常务会议为今年下半年国内货币政策与财政政策定调。与今年上半年相比，下半年货币政策除维持原有的松紧适度总基调不变外，提出“保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕”思路；7月31日的中央政治局会议作出“把好货币供给总闸门”决定，标志着国内货币政策再次走向宽松。公开数据显示，7月份央行累计实施了超过2万亿元人民币的公开市场操作业务，与此同时继续下调存款准备金率，释放数千亿元流动性。货币宽松政策在房贷领域也引起了波澜，8月初市场传闻工商银行、农业银行拟将上海首套房房贷利率从九五折下调至九折，后虽遭到官方辟谣，但依然让市场浮想联翩。货币宽松对楼市的影响十分复杂，笔者将其简化为几个方面加以研究：首先用数据分析在房地产政策严控下宽松的货币是否流入了房地产领域，其次研究房地产增量资金流入的领域对资金的承载能力如何，最后探究采取怎样的措施可以对冲货币宽松对房地产领域的影响。一、资管新规实施后，资金初现脱虚入实从“去通道化”到资管新规，监管层与银行资金空转的现象可谓斗智斗勇，经过一段时间的努力，初见效果。数据显示：2022年7月份，由于非标资产压缩，信托、委贷贷款大幅下降2142亿元，拖累表外融资大降4566亿元（已连续两个月大幅下降）。与此同时，企业贷款新增6501亿元，资金脱虚入实迹象明显。此外，7月份央行2万亿元的货币投放量，除社融1万亿元、企业贷款0.65万亿元，个人贷款增长也占据0.63万亿元，其中住户中长期贷款4576亿元，增长较快。住户中长期贷款以购置房地产贷款为主，可见货币宽松部分资金已经流入了房地产领域。相较投资直接对经济增长产生拉动作用的“铁公基”等基础设施领域“好的货币宽松资金”，流入住户中长期贷款领域“坏的货币宽松资金”更值得我们关注。二、货币宽松对住宅市场的影响货币宽松对住宅市场的影响有多大？业内普遍认为，2022年以后，中国的住宅消费市场增长的主要动力已从补偿欠债型向资金推动型转变。在楼市得到政策扶持的大背景下，2022-2022年的货币宽松政策对住房消费增长的推动效应是非常显著的。2022年的货币量化宽松使得2022年全国住宅成交量环比增长了52.87%，全年销售额更是达到了4万亿元。按照目前流行的说法，货币宽松刺激楼市活跃，相当于让居民部门加杠杆，那么从2022年至今的十年时间里，居民部门在购房方面的实际杠杆水平到底如何？三、居民杠杆上升空间有限我国个人购房贷款余额2022年为4.89万亿元，到2022年6月底达到23.84万亿元，涨幅为388%；同期名义GDP分别为34万亿元和82.7万亿元，涨幅为143%。两者存在着巨大的缺口，即个人购房贷款余额增长速度大幅高于经济增长速度。参考另一个更贴近居民实际购买力的指标：全国城镇居民可支配收入2022年为17175元，2022年增长到251014元，涨幅仅为51.2%。所以对于增长幅度未跑赢GDP的居民可支配收入来说，居民杠杆的大幅快速上升更是一种危机。此外，2022年底我国居民宏观杠杆率已达到54%，虽然与发达国家70%以上的居民杠杆率相比依然有上升空间，但与同样处于发展中国家的巴西、墨西哥不足25%的杠杆率相比已经翻倍。历史经验显示：居民杠杆率超过101%，出现经济危机的概率大增，所以国内进一步提高居民杠杆率，特别是在经济增速有可能进一步下滑的情况下提高居民杠杆率是非常危险的。所以有必要进一步分析具体是哪部分居民的杠杆率在推升。四、货币宽松已对部分城市楼市产生影响虽然2022年数据显示，相较一、二线城市居民债务在该城市GDP中60％－70％的占比，以及居民债务与城镇居民可支配收入1.5的比值，三、四线城市上述两个数值仅为30%、0.6，风险相对来说更小。但是2022年开始的三、四线城市楼市轮番上涨的热潮，已经让这些中小城市的楼市也处在了高危状态。数据显示：2022年一季度全国城市房价均值排名前50名中有28个是三线以下城市，全国有两一百零一个县城新建商品住宅销售均价超过9000元/平方米。即使2022年二季度全国严厉的楼市宏观调控政策频出，也挡不住市场的热情。最新国家统计局数据显示：2022年7月份一、二、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1....