个人住房转让“5改2”免税年限调整的探析摘要：近年以來，我国二手房交易口渐活跃，为了刺激楼市的发展,国家对个人住房转讣营业税的免征期限由5年缩短为2年。本文通过分析个人住房转让中“5改2”免税年限的变更，指出了新旧政策Z间的差异,并由此引出对个人住房转让问题的思考。关键词：个人住房转让；营业税；‘5改2，中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号:1001-828X（2015）010-000-012015年3月30口财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》），规定对个人购买的普通住房对外出售的，免税的优惠年限由5年改为2年，充分体现了政府对房地产市场的高度关注与极大重视，初步抑制了房地产泡沫经济的出现。一、‘5改2,免税年限变更的必要性《通知》的规定，对个人住房转让营业税的征税年限由5年改为新政策的2年，下图是新旧政策对二手房征收营业税的差异对比，并据此分析新政策变更的必要性。（一）鼓励住房消费今年以来各级地方政府逐渐转变房地产调整的方向，除了个别一线城市外，限购政策在部分大中城市基本消失，同时李克强总理在2015年政府工作报告也明确提出了“稳定住房消费”的房地产政策冃标，鼓励居民住房消费。在营业税‘5改2,免税年限调整中，促使人们由刚性需求购房转向改善性需求购房的转变，而且伴随营业税政策岀台的同时，各部委又联合出台“5改2”的辅助政策，比如降低二套房首付比例、支持公积金购房、放宽信贷的限制等。政府降低购房的门槛，鼓励人们住房消费的用意更为明显，刺激潜在购房需求特别是改善性需求的释放。（-）抑制二手房房价的过快上涨口2008年金融危机过后，我国房价一路飙升，“买房难”的问题与我国当前追求安居乐业中国梦的目标相背离。在通常的二手房交易时，转让方往往将住房转让中应该缴纳的营业税转嫁到房价上，从而使受让方成为了营业税的实际纳税人，因此需要借助政府的力量来减缓房价的过快增长。'5改2,免税年限的实施，买方直接免除了这部分费用，这不仅降低了购房者的负担，而且某种程度上也抑制了房价过快上涨，有利于住房价格冋归理性的层面。（三）稳定房地产市场相比我国2008年实施的救市政策，两者具有“形似而神不似”的特点，前者实施的救市政策目的在于通过房地产的调控防止经济的下滑，此次新政主要是在新常态背景下保持经济稳定发展，规避由于对房地产的过度调控造成对经济的不当冲击。当前新政策中免税年限的调整目的不再是“拉动”而是转向“稳定”房地产的发展，对个人转让住房营业税‘5改2'免税年限的调整也是大势所趋，能减少二手房积压的存量房，提高二手房市场的活跃程度和资源的优化配置。基于连带效应的影响，二手房市场改善也将会带动部分综合条件较好的新房额销售量，这缓解了一直处于低迷期的房地产市场，在一定程度上提振了市场信心。二、我国个人住房转让问题的思考（-）房地产市场应去除“行政化”模式长期以来，政府“无形的手”过度干预违背了房地产发展的规律，供需矛盾加剧。政府应该精简放权，减少对二手房市场的过多干预，必要时也应该尽量选择通过经济手段影响二手房市场，校止其存在的不法现象，“5改2”免税年限的规定只能暂时让二手房市场升温，不能从根本上解决市场交易的供需矛盾，因此，二手房交易仍需要充分发挥市场的自发调节作用，在一个公允的市场环境下形成一套价格机制，以应对不断变化的市场环境，避免宏观经济的风险。（-）二手房交易统一实行网上签约制度为了确保二手房转让过程中资金交易的安全性，应该在全国统一推行网上签约制度，为其搭建一个安全的交易平台，即买家把钱打到特定的交易平台上，类似“支付宝”的网上交易操作流程，这既节约了买卖双方的交易成本，也能够公开透明地展示交易的公平性。网签制度所具有的便捷、安全、公正、透明的这些特点，能够有效地降低网签平台的交易风险，减少少数买卖双方合理不合法的避税、阴阳合同、卖方吃斧价筹不良现象，以保证交易主体的合法权益，促进二手房市场走向止规化。（三）注重二手房的系统性管理首先，任何政策的开始实施都有其磨合期，要制定一套符合当前经济潮流二手房转让...