律地《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》解读律房一、放宽了对“旧”的时间要求。根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号，以下简称78号文），上盖物建于2007年6月30日前的宗地，才可能纳入“三旧”改造范畴，亨受“三I口”改造优惠政策。实践中，一些宗地由于上盖物建设吋间稍晚于此吋限，而无法适用“三旧”改造政策，令人扼腕。《实施意见》对此时限作了放宽规定。根据《实施意见》第一条第一款第2项规定，中请标图建库的宗地上盖物建设使用的时间放宽至2009年12月31日，比起78号文延长了两年半时间。这意味着有更多的存量建设用地可以申请标图建库，进入“三旧”范畴，享受“三旧”改造优惠政策。二、进一步厘清了政府职能。政府和市场的界线与关系是一个“说易行难”的老大难问题，在“三旧”改造（城市更新）领域尤其如此。政府越俎代庖的做法和规定在“珠三角”各市的“三旧”改造文件均不同程度地存在着，并现实地发挥着作用。《实施意见》准确地把握了政府和市场的界线与关系，规定政府在“三旧”改造中的职能就是制定规则、编制规划，以及标图建库、实施方案、土地征收等的审批等等，明确改造主体的职能是负责编制项目改造方案，确定改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需办理的用地手续等内容，报有批准权的市、县人民政府批准，并负责改造方案的实施推进。说到底，“三旧”改造的推进必须依靠市场的力量，对市场不放心而事必躬亲或者对改造利益铢镭必较、分毫必争，结果只能是"三旧”改造的停滞不前。《实施意见》还结合当前行政管理体制改革和“放、管、服”推进落实的新情况、新形势，调整完善了“三旧”改造用地征收报批（第三条）、改造方案审批（第八条）、“三地”报批（第十条）等政府审批程序，优化了上下级政府以及政府与职能部门之间的权限分工。三、规范了改造主体的认定。改造主体的认定是“三旧”改造项目推进过程中的一个关键问题，也是核心问题。深圳市在这方面有一套系统的规定和成熟的做法。《实施意见》充分参考、借鉴了深圳市的做法，在第六条详细规定了各类“三旧”项目的改造主体,完善征收手续后的土地权利人或受让人，土地已流转的原农村集体经济组织或经村集体经济组织表决同意的受让人、承租人，以收购归宗、联营、作价入股等方式整合分散产权的整合人等等，都可以成为改造主体。其中，集体建设用地使用权的受让人甚至承租人,经村集体经济组织表决同意，也可以成为改造主体，系首次明确规定。四、明确了旧村庄改造的供地对象。在旧村庄的全面改造中，改造地块（主要指融资地块）可以协议出让给村的全资子公司或村与公开引进的市场主体成立的合作公司，但能否直接协议出让给公开引进的市场主体，在一些地方的“三旧”改造文件中，一直未予明确。《实施意见》给出了明确答案：自行改造或者合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。五、规划为商品住宅的“三旧”用地也可以自行改造。在一些对土地财政严重依赖的城市，政府往往会想尽办法垄断商品住宅用地的供应，绝对禁止集体建设用地（含村经济发展留用地）和“三I口”改造之自行改造用地建设商品住宅，如果在这些土地上建设商品住宅，则必须交由政府收储。如果说前者由于集体建设用地尚未真正“入市”实现与国有建设用地同地同权而尚可理解，后者则纯粹是出于土地财政的冲动。实际上，这种做法是不符合中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的要求的。《实施意见》虽未直接、正面规定“三旧”改造之自行改造用地可以建设商品住宅，但其笫十五条规定“在旧城镇、I口厂房改造屮，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的口行改造项目均需移交公益性用地”，包含的允许规划用地为商品住宅的旧厂房用地自行改造的意思十分明了。六、明确“三旧”改造的信息公开及相关行为的可诉性。单独设立的“三旧”改造机构（如，“三旧...