DOI:10.13626/j.cnki.hs.2014.08.016居住房屋室内净高差异的营销与价格评估MarketingandPriceEvaluationofIndoorClearHeightDifferenceofResidentialBuildings■王建忠WangJianzhong【摘要】在以平面设计为基础的居住空间中，净空高度对其功能效用价值的实现、市场价格的影响尤为重要。文章介绍房地产室内净高缺陷的折价、净高占优的增值的评估方法，对于同类居住房屋，结合营销以已知市价的比较对象整体修正，求取净高差异估价对象的市场价格。【关键词】居住房屋；净高差异；营销策划；价格评估【Abstract】Inthelivingspacebasedontheplanardesign,theinfluenceofclearanceheightontherealizationofitsfunctionutilityvalueandthemarketpriceisespeciallyimportant.Thepaperintroducesthemethodoftheevaluationonthediscountpriceofindoorclearheightdefectsintherealestateandtheaddedvalueofclearheightdominationtocarryouttheoverallrevisionforthesimilarresidentialbuildingsthroughthecomparisonobjectswithknownmarketpriceincombinationwithmarketingsoastoobtainthemarketpriceofclearheightdifferenceevaluationobjects.【Keywords】priceevaluationresidentialbuilding,clearheightdifference,marketingplanning,0引言1净高对房地产价格的影响1.1效用价值论下的价格影响1.1.1房屋净高（层高）对房地产价格的影响1.1.1.1建筑设计决定房屋建筑的层高现行的住宅设计规范明确定义：层高是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；室内净高是楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高与层高之间存在着十分密切的关系，通常只要告知居住物业的层高，就能知道室内净高（通常指卧室、起居室的净高，下同）大致尺度了，除非有一些特殊的瑕疵及原因才例外。上海市现行规范规居住建筑通过建筑物内部的不同空间及其组合，实现不同的功能效用。因此，在以平面设计为基础的居住空间中，净空高度对其功能效用价值的实现、市场价格的影响尤为重要。对于同类居住房屋，如何评估房地产室内净高缺陷的折价、净高占优的增值？如何结合营销，以已知市价的比较对象整体修正求取净高差异估价对象的市场价格？笔者将在下文作详细介绍。王建忠，上海建经投资咨询有限公司总经理，教授级高级工程师，注册造价工程师，注册咨询工程师（投资），注册房地产估价师。592014.08/住宅科技图1房屋层(净)高与一定时间、一定地域下供求关系的定性变化其他定室内净高不应低于2.5m（国家规范为2.4m）。上海的居住用房层高多为2.8m，相应的净高约2.65m（现浇楼面板及原多孔预制板楼面板结构略有差异）。1.1.1.2房屋建筑的层高决定房室大小的上限这是由于住宅设计规范从卫生的角度规定，房间的进深不应大于采光窗洞口上口高度的2倍所确定的。以往2.8m层高的房子，窗台高0.9m，窗高1.5m，窗上口2.4m，故房间进深应当＜5.1m（净尺寸＜4.8m）。1.1.1.3房间的净高是决定价格的主要因素一个好的设计可以巧妙地安排室内净高，使各居室空间功能发挥恰到好处，视野开阔，人们自然乐于居住。而一个遗憾的设计会使室内净高大打折扣（如使用功能空间中有梁横跨），使原本局促的空间更显矮小，使人倍感压抑。这样的房间有谁会喜欢呢？1.1.1.4房屋层高、净高对估价结果的影响该项评估属于房地产价格的整体修正性评估，有别于装饰工程某小项（非实质性影响整体、功能、效用）局部非关联因素的评估。在通常情况下，层高与净高是同步的。即相同的结构状态下层高降低10cm，净高一般也会相应地减少10cm。从功能效用角度出发，宜以净高的变化作为尺度来评估不同住宅的价格调整值。以一般层高（2.8m）下的房屋净高为基准，净高随着层高的增加而增加，其功能效用价值也随之增加，增加到一定程度，边际效用便会递减。在层高小于2.8m时，净高相应降低，其功能效用价值当为相应减少（图1）。图1中，（a）曲线呈现房屋使用价值随净高增加而线性增长趋势。在经济发达地区（如上海）对净高有较多追求的情况下，基本层高2.8m下的净高使用价值将是市场价格曲线（b）上下凹的拐点。层高＞2.8m时，市场价格曲线的涨幅＞线性...