特别关注TEBIEGUANZHU房价问题的策根源及调控对文／张辉“房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比”“”“”较混乱。这是国六条对国八条出台一年以来房地产市场的评价。可以看出，国八条虽然取得了一定的效果，但今年年初，很多城市都出现了房价快速上涨的局面，稳定房价的问题没有得到根本解决。超过了交易成本。因此，在投资渠道缺乏、房价持续上涨的示范作用下，当前的调控政策不可能根本遏制投资、投机行为。“对供应结构的调整，当前的调控政策主要是限制大套型住房的开发。基本的调控思路为以”限制开发为主、以限制消费为辅。一是强制性地减少开发量：停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，开发项目９０平方米以下的套型比例必须在７０％以上。二是利用税收政策限制消费：１４４平方米以上，不享受契税优惠，一般按总房价的４％缴纳契税，是普通住房的２倍；５年之后转让，按售房收入减去购房价款的差额缴纳营业税，而普通商品房无须缴纳营业税。总体来看，限制大套型住房消费的税费标准并不高，不可能达到限制消费的目的，而限制开发虽然可以控制自住需求总量，但必将带来大套型住房价格的上涨。“对第２套及第２套以上的住房，缺乏明确的限制措施，当前调控政策的基本思路为不支”持，主要是通过提高首付成数、减少利率优惠等措施，在消费金融上减少支持。由于银行之间没有实现联网，对第２套及第２套以上住房的认定，只是通过购房者在本行贷款的住房数量来进行认定，其他银行的数据反映不到，由此造成同一购房者在不同银行“”分别申请贷款，有效规避了不支持政策，实际上获得了银行的支持。第２套及第２套以上住房的调控手段建议目前来看，实现银行联网、信息共享尚有一定难度，可行有效的措施是通过房产管理部门进行认定。由于购房、办理产权证必须提供身份证，房产管理部门可以轻易查询到每个人名下的房屋拥有情况，认定起来非常简单。因此，只需要规定，在办理纳税、按揭贷款等各种手续时，必须提供房产管理部门的认定证明，就可以轻易地解决认定难的问题。建议对第２套住房就开始征收重税，包括征收高额的消费税以及今后可能实施的物业税，使得每个人的名下一般只能购买１套住房。对于单身人口来说，本来也不需要两套住房。对于家庭来说，可以通过每个家庭成员名下一套住房的手段，至少可以买两套及三套以上的住房，不影响梯度消费和改善居住条件。同时，在此措施的基础上，辅以现行的营业税政策，并实施卖房收取个人所得税政策，彻底打击房价上涨的根源投资、投机和过度消费行为是需求膨胀、房价上涨的根源。投资、投机行为的直接表现是购买第２套及第２套以上的住房，过度消费行为主要表现在购买第２套及第２套以上的住房和购买大套型住房。这两种行为都会造成需求膨胀，从而提高了通过供应调节市场供求关系的难度，造成需求推动型的房价上涨。对投资、投机行为，当前的调控政策主要是限制转让，即５年之内转让、全额缴纳营业税。但实际影响其实不大，需求膨胀引起的房价上涨可以轻松抵消掉这个交易成本。例如，２００５年全国房价上涨８．３％，７０个大中城市房屋销售价格上涨７．６％，一年的涨幅就２０城市开发２００６．０６TEBIEGUANZHU特别关注投资、投机行为。个人所得税政策要有所区别，规定在一定年限内（例如５年）转让不收取个人所得税，避免打击自住购房者的梯度消费，因为从自住购房者的换房周期来看，一般在５年以上，５年以内换房的大部分都是投资、投机行为。此外，建议通过税收政策限制大套型住房的消费，例如征收高额的消费税以及今后可能实施的物业税。与禁止别墅项目开发和强行限制大套型住房的开发比例等行政手段相比，高额的税收政策不但可以有效地限制大套型住房的开发消费比例，还可以通过高收入阶层的消费刺激经济发展，收取的高额税收甚至可以专款专用，用于解决低收入者的住房问题，一举多得。先，滞纳金的条款要严格执行，严禁不缴甚至少缴。其次，每笔款项的逾...