黎振伟：解读未来五年中国商业地产发展趋势2011-3-8导语：世联地产首席技术官解读未来五年中国商业地产发展趋势，以及世联地产布局商业地产领域的谋划和方略。2010下半年，中国商业地产开发出现了爆发式增长。究其缘由——城市发展逐步进入高端水平，加之政府接连重磅调控，住宅市场竞争日趋白热化；能够专注住宅市场的开发商已经所剩无几，甚至曾经宣称“只做住宅开发商”的大佬万科也随风转舵，宣布未来棋局“二八”分开；住宅地产投资政策持续收缩，投资者开始角逐收益率较高的商业物业；人民币汇率上升、中美利差加大等因素影响下，热钱正在加速进入中国市场，商业地产是外资最好的投资出口，融资渠道的丰富一定程度上鼓励了开发商进入商业地产。深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“世联地产”）整合旗下商业地产研究机构，准备在未来五年分得一杯羹。世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构，也是首家登陆A股的房地产综合服务提供商，目前已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了房地产综合服务。黎振伟，世联地产首席技术官，加入世联地产之前有20余年商业地产运营经验，他认为：“当前商业地产行业研究的重点应该是，已经习惯短期住宅开发的地产商们如何不温不火，按部就班做好商业地产，而不是急功近利，竭泽而渔。”记者：商业地产投资激增的现象是否符合当前经济发展规律？黎振伟：是的。当前城市的可建地块儿越来越少，稀缺的土地资源迫使开发商开发利润率高于住宅的商业地产。并且，基于土地资源的不可再生，需要所有的土地开发都产业化，只有产业才能够把人口带进城市，进而把需求带进城市，单纯建房子而不投资，是不可持续的，如何将复合的多种产业引入地产，包括旅游地产、商业地产、工业地产、住宅地产等，是研究机构和开发商正在苦心钻研的问题。记者：世联地产是否已经准备好了在商业地产领域开疆扩土？黎振伟：世联地产不是一个机会主义者，公司的特点就是做什么事情都要有充分的准备，都讲究系统性。世联地产开辟商业地产业务其实是很有利的，因为世联地产的写字楼业务相对比较强，深圳地区80%左右的写字楼物业都是世联地产在做顾问和销售，所以写字楼业务的经验和团队都将成为后盾。不过，世联地产是国内地产顾问行业的领头羊，做任何业务都有较高的期望值，我们正在重点建设物业管理团队，同时如何将一线城市的经验向二三线城市转化是一个挑战。记者：开发商要分一杯羹，应该去一线城市还是二三线？黎振伟：国内商业地产的盘子非常大，竞争还不是很激烈，尤其是二三线空间很大，开发商要根据自身实力和地块发展前景判断。一线城市的发展已经相对成熟，消费对象和消费方式逐渐成型，成熟的市场环境要求也较高，只有实力雄厚的开发商才能存活。相比之下，二三线城市的发展空间还很大，据世联地产2010年9月统计，前三季度80%的土地拍卖都源自二三线城市，其中拍出的土地含商业的地块占到60%左右，可见，在土地资源紧俏的情况下开发商纷纷奔向二三线也是大势所趋。记者：未来五年，商业地产的增长点在一线城市还是二三线？黎振伟：不能一概而论。二三线城市提升的速度相对没有一线城市那么大，尽管量在增长但是价值没有那么高；一线城市土地供应量在减少，但是价格在大幅增加，土地价值在不断提升。一线城市市场相对成熟，一般的商场如果做的不好很难存活下去，二三线城市新的东西可以尝试，可以大胆突破。到二三线城市去可以引领市场，一线城市引领市场比适应市场的难度要大得多。记者：目前，二三线市场的开发现状如何？存在哪些问题？黎振伟：开发商在二三线城市拿地还是有选择的余地，一般来说商业地产运作能力比较强的开发商会着重拿商业用地，但是，开发商商业地产的运作能力往往并不是很强，又都想介入这一领域，并且想两三年后就成规模，这种想法还是有点儿操之过急，用住宅的模式套商业地产的模式是有风险的。此时，行业内应该对商家资源进行整合，进行广泛的交流。更重要的是如何培育一个物业管理的精英团队。有很多商业物业招商做的不错，招商结束后，物业运营却出现了问题，并不是商家经营不行，而是物...