广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。1.项目概况天河城(TEEMALL)是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，天河城坐落于广州城市新中轴线上，位于广州地铁3号线两条支线的交接点及其与地铁1号线、广州机场快线的转接站上，占据天河商圈的中心位置，毗邻广州CBD中央商务区、天河体育中心和广州火车东站，60多条公交线路在此设站，交通极为便利。天河城总投资12亿元人民币，占地4.1万平方米，建筑面积达16万平方米，管理费60元/平方米，租价(首层)900—1800元/平方米/月。天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，有“中国第一商城”之美誉。目前日平均客流量已达到30万人次，节假日客流量更多，每年节假日都会出现客流量超过80万人次/日的高峰。天河城的店铺出租率已达100%，入场经营的租户约300家，年营业额约40亿元。2.经营状况分析（1）形象定位天河城以“TEEMALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，形象广告语为“把北京路搬进了天河城广场”、“购物消闲新感受，尽在天河城广场”。（2）自建主力店天河城目前有两家主力店，一家是天河城百货，另一家是吉之岛。天河城百货由天河城投资经营，吉之岛由天河城参股经营。天河城百货和吉之岛是目前广州最好的百货公司，天河城百货已经成为广州销售第一的单店，而吉之岛则创造了广州市商场中每平方米经营业绩的最高记录。这两家店铺是天河城成功经营的基石。（3）不同业态错位经营随着市场需求的变化，根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。比如，天河城的两家主力店天河城百货和吉之岛，根据自身业态特点和市场定位的不同，按目标顾客群的实际消费需求，在经营档次、商品结构、经营品牌等方面...