开发商囤地的原因与危害及治理对策朱红波（四川大学公共管理学院，成都６１００６摘要：通过对开发商囤地的原因和危害进行深入分析，提出了治理开发商囤地的对策。结果表明，获取巨额囤地收益是开发商囤地的根本原因，法律法规不完善以及执法不严则是开发商囤地的重要原因和直接原因；开发商囤地最直接的危害是造成土地资源浪费，同时还会导致房价高涨、调控失灵等一系列社会经济问题；而打击开发商囤地要从去除国民经济对房地产业的过多依赖、切断开发商囤地收益链条、完善法律法规以及降低地方政府对土地财政的依赖４个方面着手。关键词：开发商囤地；原因；：Ｆ２９３．２文献标识码：Ａ：１００９－４２１０（２０１１）０６－０６６－０５在我国现行的土地与房地产管理法律法规中，尚没有哪一部法规对开发商囤地有一个明确的定义，笔者认为，开发商囤地是指开发商为了获取更高利润而对土地采取的一种聚集储存行为，相比较于法律中有明确规定的闲置土地而言，囤地带有更明显的主观性和长期性，它是开发商对土地的一种主观性长期储积行为。据国际物业咨询机构戴德梁行的一份报告，１９９８—２００８年，我国用于房地产开发的土地购置面积达到３１．３×１０８ｍ２，而截至２００８年底，全国土地开发量仅为１９．４×１０８ｍ２，仅占购置总量的６２％，有１１．９×１０８ｍ２的土地仍然虽然取得了一定成效，但也存在着诸多问题，因此，对开发商囤地行为进行系统深入的研究就显得尤为必要。目前对开发商囤地行为进行系统研究的文献并不多。Ｗｈｉｔｅ指出土地是住房生产的投人要素，开发商的土地储备是为了避免未来住房市场需求高涨时企业由于土地资源不足而出现生产瓶颈，而对于大的开发商而言，其土地储备策略还出于对自身在市场中垄断地位的考虑［２］。刘洪玉、任荣荣认为开发商土地储备行为由经济条件决定，持有成本与预期收益是开发商进行土地储备规模决策时权衡的两个主要要素，贷款利率和融资能力从持有成本的角度影响开发商土地储备行为，未来房价增长预期和未来市场不确定收稿日期：２０１１－０６－１６；改回日期：２０１１－１０－１８基金项目：２００９年度教育部人文社会科学研究一般项目（０９ＹＪＣ７９０１９５）·６第６期朱红波：开发商囤地的原因与危害及治理对策为产生影响［３］。本文在前人研究的基础上，首先对开发商囤地的原因和危害进行分析，在此基础上，进一步提出治理开发商益基本趋向一致，较易结成利益同盟，因此在中央政府出台打击囤地政策时，地方政府会对开发商的囤地行为实施一定程度上的保护；中央政府的政策倾斜和地方政府的刻意“保护”会使开发商囤地的风险成本降到最低。从上述分析不难看出，一方面是被囤积土地的现值在城市化进程中不断攀升；另一方面，由于政策优惠和地方政府保护，土地囤积的成本不仅没有攀升，而且其绝对成本也相对较低，在这种情况下，开发商对土地的囤积时间越长，其赚取的囤积收益就越大，而能够获取巨大的囤囤地的原因１获取巨额囤地收益房地产开发商囤积土地的收益是由被囤积土地的当期市场价值和土地囤积的成本所共同决定的，假设开发商土地囤积收益为ＮＲ，被囤积土地当期市场价格为Ｐ，土地囤积成本为Ｃ，三者之间的关系可用下式表示：１．１（１ＮＲ＝Ｐ－Ｃ法律法规不完善在现行的法律法规中，还没有专门打击开发商囤地的条款，只有对闲置土地的处置办法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条明确规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外［４］。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条是中央政府目前打击开发商囤地最主要的法律依据。该条款前半部分规定了开发商必须严格按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地，超过出让合同...