物业管理的成本控制研究一、前言目前我国物业行业竞争充分，集中度加剧，行业平均利润率维持在10%以下。服务业态客户群体固定为商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业等。业态虽然呈现差异化但固定，利润率差别不大，并且企业大多专注开发一项或几项业态领域，经营方向一旦制定，短期内较难改变。因此，面对今天的行业形势，企业应将成本领先战略作为经营战略，以获得规模经济优势。二、物业企业的主要成本及分类（一）物业企业的主要成本物业企业成本中，人力成本、维保成本和能源成本占比较大。首先，物业行业目前仍属劳动密集型行业，据最新研究发布，排名百强物业企业人力成本占总成本55%。其次，随着物业持续使用，相关设施设备维护成本逐年增加，物业企业维保成本呈现上升趋势。最后，近年来，环保节能已成为国家级战略。物业企业必须提高从业人员素质，走智能化发展道路，实现人员效益最大化；勤抓设备日常管理，减少设备故障率，降低设备维护成本；为业主量身制订节能方案，降低能耗成本，释放利润空间，因此能源成本占比也逐渐上升。物业企业的主要成本也可以按照项目及周期进行进一步分类。（二）物业行业成本分类1、物业行业成本按项目分类。物业行业成本按项目分类，主要可以分为：项目职工薪酬、设施设备维保费、能耗成本和经营成本。其中项目职工薪酬人员范围：管理人员、客服人员、绿化保洁员、安防人员和工程人员等；经营成本包括：项目办公费用、物料费用、汽车费用和保险费等。2、物业行业成本按周期分类。物业行业成本按周期分类，主要可以分为：前介期间成本和运营期间成本。前介期间指始于物业竣工验收合格后，业主开始入住的时候，而止于业主大会成立，新的物业管理委托合同签定之前。前介成本指基于物业前介合同产生的成本。主要有：物业项目的开办费和集中接房期间产生的人工费、材料费等。运营期间成本指基于物业服务合同产生的项目运营成本。三、物业企业成本管理的重要性（一）加强成本管理工作可推动企业走健康可持续发展道路2018年3月19日，国务院公布了最新《物业管理条例》，条例规范了物业企业服务行为，同时鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。物业企业应响应国家法规政策，抓住有利机会，规范企业运作，提升服务品质，走可持续发展道路，树立企业品牌形象，加大创新投入，加强成本管理，实现增效降本。物业企业只有抓好成本管理与控制，才能抓住有利的政策机会，提升企业经营质量，扩大经营规模，使企业走上健康的可持续发展道路。（二）规范成本管理工作可以保持物业企业市场竞争的有利地位伴随我国住房制度改革和城市建设发展，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，百强企业管理规模呈现加速扩张态势，行业集中度进一步提升。近年来，百强企业承接大体量项目逐年增多，产生了适度的规模效应。物业企业走规模化发展道路，若想获取可持续增长率，成本控制迫在眉睫。其只有抓好成本管理与控制，才能降低单位成本，实现规模经济优势，使企业在日益激烈的市场竞争中生存与发展。四、物业企业成本管控存在的主要问题（一）前介期间1、对成本预算估计不足，导致前介成本高于开发商定价；2、接房期间，常需要调用正常运营项目的人员支援工作，由于调用记录不完善，导致可能少计新项目前介人员成本，而高计老项目人员成本。（二）运营期间1、成本测算不准确。业委会聘请物业公司通常要经过招投标程序。成本报价将直接影响物业服务订价高低，报价过高会削弱竞争力，导致无法中标；过低会导致项目运营亏损。2、人力成本居高不下。物业行业属劳动密集型企业，人力成本占比过半。主要问题有：受市场劳动力价格逐年上涨影响，人力成本不断上升；人员流动性强，人员素质不稳定，导致培训成本增大；岗位设置不合理，造成人员冗余，成本高而服务水平低。3、预算外维修维保成本增加。由于设施设备日常维修保养不到位，造成项目运营几年后，维修维保成本无预算发生，但未达到动用大修基金条件，只能依靠物业公司自身现金流支出，这种突增无预算的成本不仅降低了公司盈利水平，同时增加了公司财务...