关于写字楼招商的几点思考厦门万地房地产行销策划有限公司苏金尧陈黄华章华校写字楼一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。写字楼招商是其价值的一个非常重要的环节。不管是统一产权，还是分散产权；不管是统一招商管理还是非统一招商管理，入住率始终是业主获得回报的最终体现。目前写字楼的招商主要有两种形式存在：1、有专业的代理公司统一招商管理，2、业主自己招商。写字楼跟SHOPPINGMALL一样，只有统一运营管理才能将其价值最大化，从而给业主带来丰厚的回报。写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下6个环节组成：1、市场调查，2、项目定位，3、广告推广，4、预招商，5、正式招商，6、二次招商。一个项目的成功招商，是以上6各环节都顺利实施并且完美的结合。市场调研市场是最复杂、最难摸透的而且有着很强时效性的，它是一种当前状态下的总体趋势，趋势这个东西就像水流，如果你顺着它了，你就可以不用花费太多的力气就很容易可以达到你的目标，如果当你逆势的话，就好比“学如逆水行舟，不进则退。”当然这是对学习的一种勉励，但是对于我们运作项目来说，花最少的力气做最多的事情才是我们以及我们的业主所追求的，也是我们专业价值的体现。我们需要市场趋势的的推动，因此要对它进行深入的调查分析，并且总结出对项目招商密切相关的信息。写字楼的市场调查的着手点有：（1）项目所在城市的宏观经济情况，（2）项目所在城市的企业发展程度，（3）项目所在城市对商务区域的整体发展的规划，（4）当地企业对写字楼的需求习惯，（5）当地写字楼的市场情况。其中当地写字楼的市场情况的是我市调中的重点，也是写字楼项目能否成功运作的最基础的环节。对于当地写字楼市场的点调查，由以下几个方面构成的：（1）当地写字楼的整体存量，（2）当地著名写字楼的各个主要指标的调查（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（3）当地跟本项目同质项目各个主要指标的调查（（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（4）入驻写字楼的主要客户群调查。以上所要调查的信息必须详尽真实，方可为后面的分析提供准确的依据，否则会直接影响到后面分析的结论，进而影响以下的一系列的决策。项目定位项目定位的概念很广，我们在这里探讨的项目定位主要是写字楼招商的定位。写字楼招商定位是项目获得丰厚回报的关键。写字楼招商的定位主要有：（1）写字楼级别定位，可以定位成甲级、乙级、丙级或是产业集群，当然这个定位要有项目所在城市的写字楼市场的发展水平，还有项目本身的硬件条件和该物业的可升级的空间，还有当地主要客户群接受水平决定的。（2）客户群的定位，写字楼的主要功能决定了它的主要客户群是企业、政府机关部门、事业单位，政府机关部门和事业单位基本上都有自己独立的办公大楼，因此企业自然成为写字楼的主要客户企业根据规模可以分成大型企业、中型企业、小型企业等；根据行业可以分工业、农业、商业、服务业；根据企业性质可以分成国营企业、外资企业、合资企业、私营企业、个体户；或者可以根据产业链分：如纺织产业、电子产业、软件产业、金融产业、运输产业等等。企业的分类还可以根据招商需要对其用更多的方式进行分类，然后去寻找跟项目自身定位最为吻合的几个目标客户群。最后根据客群的定位再去调整优化写字楼级别的定位，使项目更加完美的走向市场。在做招商定位的时候，往往要结合当地现有的写字楼市场发展水平，也要高于现有的写字楼市场，至少要给该目提高到未来3-8年的水平。以保证在该项目不会昙花一现，被快速发展的市场的发展所淘汰。招商推广推广是写字楼开始到结束一直都在持续的一个环节，不同阶段的推广有不同的主题，有不同的推广方式。招商推广的广度...