“西康路600号三层裙房”房地产项目销售定位报告西康路600号位于西康路的中段区域，北靠长寿路，南连北京路、南京路。由于西康路本身路面狭窄，并不具备大型办公楼的基本条件，故将此楼并入普陀区长寿路办公楼版块。首先，让我们先具体分析一下普陀区长寿路办公楼的目前情况。普陀区办公楼市场分析发布时间：1.普陀区办公楼分布格局分析1.1目前办公楼分布格局区别于拥有甲级写字楼聚集区的卢湾（淮海路）、浦东（陆家嘴）、长宁（虹桥开发区）、静安（南京西路），普陀区属于CBD外围区域，尽管如此仍然分布了一定数量的办公楼，就目前分布情况来看，主要分布在长寿路和中山北路沿线，两个区域相比，长寿路区域的商务氛围、办公楼档次更好，而中山北路区域虽有轻轨的交通支撑，但受高架影响环境要比长寿路沿线杂乱许多，办公楼自身品质也有一定的局限性。目前这两个区域也是普陀区市场上在售写字楼的主要供应地。1.2预计未来办公楼分布格局按照现有的存量办公楼格局，参照近期增量办公楼的分布情况，同时考虑到长期的未来规划，预计将来普陀将形成以真如、中山北路、长寿路沿线为主要办公楼聚集地，其他区域零星分散的办公楼分布格局。2.市场现状分析及趋势判断2.1出租市场办公楼产品及租金情况普陀区办公楼以中档商办楼居多，长寿路的办公氛围、办公楼品质（立面、材质、配置及新旧程度）都要略好于中山北路。从租金情况来看，不同楼盘根据自身品质不同租金有所不同，中山北路沿线租金在RMB2.0-2.8/M2/天之间，而长寿路租金在RMB1.8-2.2/M2/天之间。物业名称所属区域租金（含物业管理费）分割面积楼高恒达广场长寿路2.6124.91-101726沙田大厦长寿路2.5-2.870-110028世纪商务广场长寿路2-2.380-117128中环商务大厦长寿路1.212026入住企业及入住率目前，普陀区办公楼的入驻企业行业分布范围较广，包括纺织、贸易、电子、化工、咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。中山北路作为物贸一条街，更是聚集了大量的贸易类公司。物业名称所属区域入驻企业特点入驻率恒达广场长寿路房产开发、数码科技、投资、机械98%沙田大厦长寿路房产、投资、贸易、家具95%世纪商务广场长寿路律师行、投资公司、银行95%中环商务大厦长寿路中环集团、广告、装潢公司100%入住情况良好，平均入驻率达到85-90%，个别楼盘满租。从区域来看，长寿路沿线办公楼入驻率要高于中山北路沿线办公楼，抽样调查楼盘入驻率均在95%以上。总结与趋势判断：中心区域甲级写字楼租金价格的上涨使许多企业开始把办公地址转移到次中心区域，从而促进了长寿路沿线等中央商务区甲级写字楼板块延伸带的二线商务区进一步发展。根据普陀区关于打造长寿路沿线“商务领地”的规划，未来该区域还会在全国范围内引进大中型企业，中小型企业的总部和营销中心、民营科技企业总部、各省市自治区的地市县级驻沪联络处、工作处、各类社会中介机构。因此，预计以国内企业为目标客源，未来普陀区的办公楼出租市场将会呈现出以其独特定位吸引办公企业前来办公的供需两旺趋势。2.2出售市场办公楼产品及出售价格目前从全市范围来看，2005年普陀区办公楼出售市场推案量较大，多集中于中山北路和长寿路沿线，多为品质不突出的乙级办公楼，相当数量的在售楼盘为烂尾楼包装出售项目，如：悦达国际广场、双子杰座、浦发广场等，目前剩余产权年限在40年左右。在售产品普遍分割面积较小，以50-150平米的小面积办公房型为主，价格集中分布在14000-20000元/平方米的范围段内。在售楼盘情况如下：楼盘名称区域售价（元/M2）建筑面积（M2）楼高分割面积（M2）悦达国际广场长寿路150003.927102.96-117.66双子杰座长寿路140001.52290-152财富时代长寿路180004.42550-200世纪商务大厦长寿路200001.21555-73销售情况虽然普陀区2005年办公楼供应量较大，但从全市办公楼市场情况来看，受代表楼盘浦发广场、财富时代、双子杰座等楼盘的带动，普陀区办公楼整体成交量也较大。楼盘名称区域6月份总体销售率（按套数）悦达国际广场长寿路55%双子杰座长寿路79.5%（总体）财富时代长寿路41.4%世纪商务大厦长寿路89%但从局部来看，销售...