房价变动对居民消费影响效应研究[提要]在当前社会背景下，住房在我国社会大众持有资产中占有较大比重，而住房价格变动对居民消费所产生的影响，也是理论界以及政府部门广泛关注和探讨的重要问题。本文分析房价变动对居民消费的影响效应，并从政策角度对推动房价稳定增长的策略进行研究与探讨。关键词：房价变动;居民消费;影响效应;政策建议：F714.1文献标识码：A收录日期：2018年3月27日进入20世纪，我国经历了2004～2007年之间释放住房需求的提升、2008～2015年之间4万亿进入房地产市场以及2015年到现今的房地产市场去库存。在此期间，房价呈现出了持续走高的趋势，房价变动对居民消费的影响也成为了一个热点话题。在此背景下，对房价变动对居民消费的影响效应以及推动房价稳定增长的策略进行研究与探讨，对于控制房价增长过快以及刺激居民消费而言都具有重要意义。一、房价变动对居民消费的影响效应住房与一般消费品的区别在于，住房不仅可以满足社会大众的居住需求，而且被许多社会大众视为一种投资品，而在住房双重性质的影响下，购买住房的社会大众也能够享有房产增值为自身带来的收益。当然，受到经济环境与政策制度的影响，不同地区住房价格对居民消费所产生的影响存在一定差异，结合我国经济环境与政策制度现状来看，房价变动对居民消费的影响效应主要体现在以下几个方面：（一）房价变动带来的财富效应。房价变动所产生的财富效应主要体现在两个方面：一方面拥有住房的居民可以通过出售住房获得更多财富。对于拥有住房的居民而言，无论是房价上涨还是房价下降，这些居民都可以通过出售房屋变现的方式提升自身的消费预算，从而提升当期消费。当然，在房价上涨背景下，这种财富效应体现得更为明显;另一方面拥有住房的居民可以通过出租房屋获得更多财富。一般而言，房屋租金会随着房价变动而产生波动，当房价上涨时，拥有住房的居民可以通过适当提升房屋租金来获得更高的消费预算，并提升当期消费。从房价变动所产生的财富效应来看，财富效应一般体现在具有投资型房产的居民身上，而房价变动会直接影响这类居民通过房产获得的收入并影响其当期支出。（二）房价变动带来的未实现财富效应。虽然一部分居民所具有的住房能够满足自身居住需求而不能满足自身投资需求，但是这并不影响房价变动在这类居民身上产生财富效应，只是这种财富效应属于未实现的财富效应。这种财富效应不会直接提升居民的收入，但是却可以强化居民的消费信心，从而产生提升居民当期消费的现象。具体而言，对于住房能够满足自身居住需求但是不能满足自身投资需求的居民而言，住房同样是自身财产中十分重要的组成部分，而房价上涨则意味着自身所具有的资产升值，并为居民未来收入的提升提供可能性，而在居民对自身未来收入具备良好预期的情况下，居民的消费行为也能够得到有效刺激。当然，未实现财富效应也能够在具有投资性住房的居民身上得以体现，如对于具有多套住房的居民而言，由于房产交易税费过高或者买卖渠道不通畅等问题导致这类居民没有出售住房，则房价上涨会对他们产生未实现的财富效应。（三）房价变动带来的信贷约束效应。信贷约束效应主要是购房者在金融机构能否获得足够贷款，影响着购房者所具有的消费资金。如在房价上涨背景下，购房者需要提升自身的首付支付成本，并且希望能够通过金融机构获得更多贷款，如果金融机构不能对这种贷款需求提供支持，则居民往往需要降低当期消费以提供更多首付支出，而如果金融?C构能够为这种贷款需求提供支撑，那么居民则需要在偿还房贷过程中适当降低其他消费支出，从而应对房价上涨所导致的月供上涨。另外，信贷约束效应也会发生在房屋抵押者身上，如当房价上涨时，房屋抵押者可以通过金融机构获得更多贷款，从而具有更多资金用于消费，而当房价下跌时，金融机构为了降低风险而会降低贷款额度，这种情况下房屋抵押者身上所产生的信贷约束效应会更加明显。（四）房价变动带来的替代效应。房价变动所产生的替代效应主要发生于准备购买房产的居民身上，如在房价上涨的情况下，购房者即将承担的首付和月供额度都将提升，在此背景下，为了应对这种情况，准备购...