试论物业管理费增高原因及降低途径摘要：物业管理费收缴是所有物业企业都要面临的一个重大问题。目前业主普遍反映物业费高。文章分析了物业管理费用增高的原因，并就如何降低物业管理费进行探讨。关键词：物业管理费降低成本物业服务中图分类号:F293.33文献标识码：A文章编号：1004-4914(2012)08-243-02一、问题的提出物业管理费收缴是所有物业企业都面临的一个重大问题。小区居民普遍抱怨物业服务收费过高，或认为质价不符,要求物业企业降低物业费。个别业主干脆以拒交物业费的行动来抵制。这既影响到居民的生活稳定，也关系到物业企业的健康发展，对这个问题必须予以重视,并妥善解决。物业企业收费果真太高了吗？从业主的角度看是高了，但从物业企业的成本与利润上看，物业企业的利润空间已很有限。如果简单地降低物业管理费用，给业主"让利”，这只能迫使物业企业降低服务水准，把物业服务推入收费愈来愈低、服务质量愈来愈差的恶性循环之中，造成物业企业和业主两败俱伤的局面。因此，只有通过物业管理费用升降原因的分析，消除影响费用增高的因素，才是降低物业管理费用的根本途径。二、影响物业管理服务费用升降的客观因素1•小区规划设计脱离实际，成为物业管理费增高的、不可逆转的关键因素。目前一些住宅小区在规划、设计、建设的过程中，开发商出于利润的考虑，规划设计脱离实际，只注重房屋建筑形式上的美观、气派，大搞“园林宫廷化”以此增加"卖点”，有利于销售。开发商在小区内设置人工水景，虽然很美，然而长期运行维护的费用很大。势必将用水、用电、设备的维修、更新等费用分摊到物业费中，小区中使用大面积的草坪、广场、卵石道、密植图案等等，一方面“展示气派”，一方面又以低成本形成速成景观。但就日后养护需要很大的人力、财力，大大提高了物业服务收费水平。购房者最初可能被美景吸引而购房，居住后，则必须为高额的人工水景设施费、绿化养护费用买单。这种"先天不足”，恰恰是决定住户今后物业费支出有增无减的关键所在。2•住宅小区建筑质量对物业管理费用升降的影响。房屋售后保修期内的物业维修，应由开发商承担，但通常是开发商要求管理住宅小区的物业企业协助去做（包括维修接待、登记、同施工安装单位联系、回访协调等）。业主入住前期,物业企业处理各种房屋设施质量问题，几乎占去其一半的工作量。这部分应由开发商承担的费用，开发商自然不愿意付,当然是向业主收取物业费了。住宅小区的日常维修费用，是物业管理费的重要组成部分。建筑物的大、中修费用虽不直接出自物业管理费，但也都是业主买单。总之，除部分房屋售后保修费用外，绝大部分维修费是需要业主支付的。因此，住宅小区建筑质量高，维修量小，就能减少物业维修费用，那么业主就可以少交纳物业费。反之，住宅小区建筑质量低，维修量增加，自然物业维修费用增加，业主交纳的物业费也随之增加。3.物业服务方式及小区的规模对物业费用升降的影响。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定了业主管理自身物业的三种方式：自行管理、委托物业服务企业或者委托其他管理人管理。目前在我国，绝大部分住宅小区采取委托物业企业管理的方式。这种方式要求物业企业提供正规化、专业化的服务,内容一般包括小区安全、建筑物及设施维修、卫生保洁和绿化管护等。小区的规模对物业费用升降影响特别明显。以普通住宅小区来说，理论上，管理10万平方米以上的小区，物业费用按面积分摊后，是业主可以接受的、较合理的水平。但10万平方米以下的小区，如果单独管理，则运营成本较高，要维持小区物业服务正常运转，只有收取较高的物业管理费，或是提供缩水的物业服务。因此，只有住宅小区各个管理项目的面积总量达到一定的规模，才能维持物业企业收支平衡，实现一定的经济效益。而小型住宅区“麻雀虽小，五脏俱全”，管理费用比相对大的住宅小区要高出很多，这些费用都是业主买单。这是形成物业费偏高的又一客观因素。三、影响物业管理服务费用升降的主观因素以上列举影响物业费增高的客观因素，而作为物业企业，在同等的客观条件下，降低物业管理成本对物业费的升降，也有着十分重要的作用。物业管理在我...