房产开发过程中遭遇若干问题房地产开发存在着前期手续繁琐，开发周期长，投入大，收益往往都在1、2年之后等特点，具有一定的风险，尤其是当前国家政策一再调整，对房地产开发限制越来越多，开发商的风险进一步加大，由开发商说了算的卖方市场已经结束，限购令的出台更加剧了这一变化，完全进入了买方市场，用户购买更趋于理性，不再一拥而上，整幢楼整幢楼的买，更多的是选择开发商的品牌，小区环境，楼盘的品质和物业服务，作为开发商，应当顺应市场变化，把用户需求的放在第一位，做好前期市场调研工作，同时在质量和服务上下工夫，通过科学合理的项目管理，打造出精品工程，树立自己的品牌。那么在实际开发过程中，如何发觉管理存在的问题，完善管理过程，使最终的产品能达到开发商预期的目标，满意用户的需求，从而在市场上具有一定的竞争力呢，本人依据当前存在的一些普遍状况，并结合工作实际进行探讨。一、主要问题分析（一）项目决策前，不重视可行性研究在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，开发风险明显加剧，但某些开发商认为调控会很快过去，对政府的调控力度估计不足，对市场前景盲目乐观，没有请专业人士对市场和政策做一个深入的分析研究，把自己的经验代替可行性研究，增加自己的投资风险。另一方面未能提前对地块本身的特点和周边状况的配置以及规划条件进行了解，尤其是不清晰当地的规划要求，导致在做方案时才发觉问题，但已成事实，无端增加成本。（二）方案规划和施工图设计转变随便性开发商对方案和施工图不够重视，随便性大，认为在施工阶段改也来得及，却不知道这是本末倒置的行为。在设计阶段甚至更早发觉问题，并赐予解决，对以后施工起到事半功倍的效果，假如在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行大量变更，不仅造成工程不能顺当进行，延长了工期，还会发生大量索赔状况，更引起许多项目的价格重新审核，假如是招标工程，许多报价项目就是无效报价，简单使工程造价脱离掌握，超出概算。（三）项目的现场管理有缺陷现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清楚，现场人员做不了主，不敢做主，事无巨细均要请示汇报，尤其在工程变更签证方面，不能准时对工程变更作出意见，为不影响工期，许多时候都是施工已成事实，联系单还没下达，时间一长，当事人就简单遗忘当时状况，造成索赔和决算困难，在重要施工阶段假如停工等待批复，会使进度计划得不到掌握，还会引起索赔。（四）对前期物业重视不足，物业服务不到位物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分别的一部分。专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之一。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家，即使能在项目完成后请到好的物业公司，那也是在亡羊之后了，对项目有可能形成永久也无法弥补的遗憾。另一方面，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后修理不准时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环。二、改善对策（一）必需非常重视项目的可行性研究俗话说万事开头难，可行性研究就是整个项目的第一步，将来几年内，公司的工作重心都将可能围着这个项目转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。一要分析宏观环境，深入解读当前政策及预估今后一段时期内的走向，了解市场的活跃程度，用户的需求等等，二要了解意向开发土地的规划条件，地块周边状况，当地的规划要求，避免经验主义而造成错误推断，三要依据公司的资金流，做好资本运做和融资方式及投资决策分析，尤其是做好风险预估。（二）不能忽视项目方案和设计磨刀不误砍柴工，做好方案和施工图设计，专心对待每个细节，对以后工程的开展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑风格，平面布局，主要材料等方面更要专心争论，一旦确定就不更改。在实际中就遇到这样状况，在外墙材料上当时没有重视，导致接近施工时才发觉不合适，需要更改材料，结果重新考察厂家，确定价格，还要处理材料变更引起的后续问题，花了大量时间，不仅工期延长，承包单位还要索赔相关费用。（三）加强开发...