农村宅基地使用权流转的法律思考摘要：我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷，其立法基础和标准不统一，导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度，逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度，在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。关键词：宅基地使用权；流转；物权立法：D922．181文献标识码：A一、问题的引出农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员（村民）在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制处分的权利。[1]随着农村经济的发展和城镇化步伐的加快，大量农民涌向城市，各种原因促使他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋，而部分城镇居民则由于其他原因打算在农村买房，另外农村村民也可能购买本村以外的农村房屋。在这种供需刺激下，农村房屋交易日益频繁，出现了农村宅基地使用权流转的现象，出现众多“小产权房”。“小产权房”虽然没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，不受国家法律保护，但是由于其价格只有同等位置商品房价格的40%至60%，因此颇受部分城市购房者的青睐。这样，就必然涉及到一个新的问题――农村宅基地使用权流转问题。农村宅基地涉及到九亿多农民的“安身立命”，关系到中国的持续性发展和“和谐社会”的建立。但是，目前我国在此领域尚无明确可适用之法律、法规，最高人民法院亦无特定案由，此类房屋买卖纠纷已成为司法实践中的难题。新颁布的《物权法》，设专章即第十三章，从第一百五十二条到第一百五十五条，分四个条文，对“宅基地使用权”作了专门规定。《物权法》第一百五十二条对宅基地使用权作了基本规定，第一百五十三条则规定宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法及国家有关规定。第一百五十四条对宅基地之使用权灭失和重新分配作了规定，第一百五十五条规定了宅基地使用权的登记制度。由此可见，《物权法》仅是粗线条地勾勒了我国宅基地使用权制度的外貌，界定了宅基地使用权的概念，确定了宅基地使用权取得、转让、灭失的基本规则。但是，对农村宅基地使用权的规定囿于现有的政策框架，并未真正重新构建另外一套制度，宅基地使用权制度仍按照现行法律、法规及国家规定执行。虽然在《物权法》前六稿中都规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住宅转让本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。”但是，最后通过的《物权法》只规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见其也未能突破最低限度的“禁止自由流转”的束缚，《物权法》正式实施后，宅基地使用权仍然不能自由流转，包括通过转让地面物而实现宅基地使用权的转让也是受到限制的。二、农村房屋与农村宅基地使用权的法律关系有学者认为，“农村宅基地使用权属于不得或限制移转的土地使用权，因此，宅基地上的房屋所有权也不得或限制移转”[2]。其实这是一种误解。中国现行立法确实存在着禁止农村宅基地使用权单独流转的规定，即农村宅基地使用权既不能单独转让，也不能单独抵押。但现行立法并未明确规定在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权也禁止转让。此外，虽然在物理上农村宅基地和房屋是不可分的，但是，宅基地使用权和房屋所有权却是各自独立的一种权利。“中国法律始终将土地与建筑物视为各自独立的物，在法律禁止土地买卖的情况下，房屋买卖从未因此受到限制”。而且，从现行立法许可农村宅基地可以依法继承的精神来看，现行立法并不排斥或否认农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让，只是禁止宅基地使用权单独转让。国务院有关农村房屋禁止卖给城市居民的规定是不合理的。而且物权为私权，物权法为权利法。物权法上规定宅基地使用权，本来应是确认宅基地使用权为一项重要的用益物权，确认宅基地使用权人的权利，为保护宅基地使用权人的利益提供法律依据，而现在的状况则相反――主要规定对宅基地使用人的权利如何限制、以如何限制和禁止宅基地使用权为主要内容，这与物权法的性质是不相符的。我们要坚持宅基地使用权是...